11 oktober 2018

Invoering IFRS 16 per 1 januari 2019

Bent u al klaar voor de nieuwe lease- en (ver)huurboekhouding?

Vanaf januari 2019 gaan nieuwe boekhoudkundige normen voor lease- en huurconstructies gelden. En dat is zeker geen vestzak-broekzak verhaal. De nieuwe regelgeving kan invloed hebben op onder meer de balans, de jaarrekening en het eigen vermogen. Daarom is het handig om uzelf nu al af te vragen of veranderingen in uw vastgoedportefeuille slim zijn. We denken in dit artikel graag met u mee.

Klik hier als u op de hoogte wilt blijven


In september jl. publiceerden we een artikel over de toenemende vraag naar flexibiliteit ter versterking van het vastgoedportfolio van kantoorhoudende organisaties. Eenvoudig samengevat winnen flexibele leaseoplossingen in vastgoed aan populariteit. De vraag is of de nieuwe IFRS-normen deze trend richting flexibiliteit juist versterken of beperken. Om antwoord te kunnen geven is het belangrijk om te weten welke IFRS 16-normen er voor wie gelden. De vernieuwde IFRS-regels van de IASB (International Accounting Standards Board) gelden vanaf 1 januari 2019 voor alle beursgenoteerde ondernemingen. Met deze nieuwe boekhoudkundige normen moeten financiële rapportages nog duidelijker, transparanter en onderling beter vergelijkbaar worden. Juist om die reden is het heel goed denkbaar dat andere organisaties vrijwillig de IFRS 16-normen gaan hanteren.

Nieuwe spelregel

Juist voor lease- en huurcontracten gelden binnen IFRS 16 nieuwe spelregels. De IASB definieert momenteel lease als ‘een contract dat de klant het recht geeft om een asset te gebruiken voor een bepaalde tijd in ruil voor een vergoeding’. Binnen de huidige IFRS-regels (tot eind 2018) worden twee soorten lease onderscheiden:

1. Financiële lease
De verhuurder is voornamelijk kredietverstrekker, de huurder is economisch eigenaar van het gehuurde.

2. Operationele lease (85% van alle leasecontracten)
De verhuurder blijft verantwoordelijk voor het hetgeen hij verhuurt. De huurder betaalt voor het gebruik van de asset als zijnde een service. 

Op dit moment hoeven operationele leaseconstructies alleen tekstueel te worden toegelicht in de jaarrekening (‘off-balance sheet’) van de huurder. In de praktijk betekent dit dat het grootste deel van deze schulden en verplichtingen onzichtbaar blijft in de financiële rapportages, waardoor die te rooskleurig zouden zijn. Dat is een van de redenen van de IASB om de IFRS 16-normen in te voeren. In deze nieuwe boekhoudkundige normen moeten alle leasecontracten - behalve die met een looptijd korter dan 12 maanden en servicecontracten - op de balans van een organisatie vermeld worden. Daardoor worden de lasten en schulden op de jaarrekening groter. In de praktijk zal de administratieve (werk)druk toenemen, omdat er meer werk is om alle gegevens te verzamelen en te verwerken in rapportages. Daarnaast sluiten de grote accountancykantoren niet uit dat de IFRS 16-normen leiden tot veranderingen in bedrijfsvoering en vastgoedstrategieën.

Optimaliseren lease- en (ver)huurcontracten

Moet u nu uw huisvesting aanpassen aan de nieuwe IFRS 16-normen? Wij vinden van niet. Maar de invoering van deze nieuwe boekhoudkundige normen is een mooi moment om uw lease- en (ver)huurcontracten te optimaliseren. Het loont de moeite om eens kritisch te kijken naar:
1. De duur van uw contract.
2. Onderhuur.
3. Hoogte van de huurprijs.

1. Duur van uw contract
De ingezette trend van flexibiliteit in leasecontracten is onomkeerbaar. Omdat huurcontracten met een looptijd onder de 12 maanden niet onder de nieuwe IFRS 16-regels vallen, kan het aantrekkelijk zijn om (een deel van) het vastgoed flexibel te huren of verhuren. Belangrijke kanttekening is dat bij de intentie om de (ver)huur langere tijd voort te zetten deze leaseconstructie alsnog meegenomen moet worden op de jaarrekening. In de praktijk zal moeten blijken hoe een grijs gebied - zoals financiële prikkels en andere incentives die het aantrekkelijk maken de (ver)huur voort te zetten - beoordeeld zal gaan worden.

2. Onderhuur
Bij onderhuur wordt een deel van het vastgoed ondergebracht bij een aanbieder van flexibele kantoorruimte, zoals HNK, Tribes en Regus. Deze partij huurt dan rechtstreeks van de eigenaar en heeft daarmee ook de verplichting dit contract volgens de regels te vermelden in de boekhouding. Als onderhuurder hoeft u dit contract niet volledig in financiële rapportages te vermelden, omdat deze vorm van huren gezien zou kunnen worden als een servicecontract. Net als kortlopende huurcontracten vallen deze servicecontracten niet onder de IFRS 16-normen. In het door ons in september jl. geschreven artikel hebben we uitgebreid stilgestaan bij deze mogelijkheid van flexibiliteit in vastgoedportfolio.

3. Hoogte van de huurprijs
Een andere mogelijkheid om de kosten van vastgoed in de boekhouding te ‘drukken’ is om de ‘kale huurprijs’ zo laag mogelijk te houden. Vanzelfsprekend kan dit leiden tot discussie met verhurende partijen. Het ‘geldverschil’ kan ondergebracht worden in de aanvullende servicecontracten. Deze kosten hoeft de huurder alleen periodiek te verantwoorden en niet te verwerken in de jaarrekening.

Boekje open over huisvesting

De nieuwe IFRS 16-normen hebben vooral betrekking op de boekhoudkundige kant van bedrijfshuisvesting. Maar goede huisvesting is veel meer dan dat. Daarom zijn we van mening dat andere aspecten - zoals locatie, (duurzaam) gebouw, bereikbaarheid en aanwezigheid van geschikt personeel - minstens zo belangrijk zijn. Onze adviseurs kennen alle ins en outs van huisvesting en doen graag een boekje open over strategische huisvesting. Zij helpen u graag met al uw huisvestingsvraagstukken, dus ook als het om IFRS 16 gaat. Wilt u meer weten over de invloed van IFRS 16 op uw huisvesting of over het toepassen van flexibiliteit en tijdelijke kantoorruimte binnen uw vastgoedportfolio? Neem dan contact op met een van onze adviseurs.

Dit artikel is geschreven naar aanleiding van onderzoek dat Pim Bressers heeft uitgevoerd in het kader van zijn master Economische Geografie.

Pim Bressers

Wilt u meer informatie over dit onderwerp?

Neem dan contact op met Pim Bressers, telefoon (073) 6 409 409

Deel deze pagina via