Menu

Björn Jacobi

MVGM Vastgoedtaxaties

Als taxateur bij MVGM heeft Björn Jacobi zich gespecialiseerd in het taxeren van zorgvastgoed. Hij weet hierdoor als geen ander hoe een taxateur kijkt naar risico’s bij het waarderen van zorgvastgoed. “De zorg staat centraal bij de herijking van zorgvastgoed”, aldus Jacobi.

  
  
  

HERIJKING ZORGVASTGOED 2.0: ZORG STAAT CENTRAAL

Als taxateur bij MVGM heeft Björn Jacobi zich gespecialiseerd in het taxeren van zorgvastgoed. Hij weet hierdoor als geen ander hoe een taxateur kijkt naar risico’s bij het waarderen van zorgvastgoed. “De zorg staat centraal bij de herijking van zorgvastgoed”, aldus Jacobi. “Zodra de nadruk te veel op wonen ligt, is er te weinig sprake van zorgvastgoed. Bij wonen met zorg staat wonen centraal en is er eventueel de mogelijkheid om nu of in de toekomst zorg te leveren, tot op zekere hoogte.

Feitelijk hebben we het over regulier wonen en een concept dat aansluit bij het overheidsbeleid dat mensen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Spreken we over ‘zorg met wonen’, dan staat het leveren van zorg centraal en is wonen hier onderdeel van. Dan is er ook sprake van het leveren van 24/7 zorg. In dat laatste geval spreken we over ‘zorgvastgoed’.”

Wat betekent dit voor de taxatie van zorgvastgoed?

De zorg staat niet alleen centraal bij de herijking van het zorgvastgoed maar ook bij de taxatie van het zorgvastgoed. Iedere taxatieopdracht is maatwerk, vooral als het om zorgvastgoed gaat. Het begint bij het doorgronden en begrijpen van de casus en het inschatten van onder meer twee belangrijke risico’s: partnerrisico en vastgoedrisico.

Hoe kun je een inschatting maken van het partnerrisico?

Om het partnerrisico in te schatten moet je begrijpen wat de visie, de missie en het doel van de partner is. Deze inschatting kan een positieve of negatieve invloed hebben op de verklarende variabelen, zoals disconteringsvoet, exit yield en markthuur. Belangrijke vragen die je moet stellen zijn onder meer hoe financieel sterk en ondernemend de partner is als zorgexploitant en wat zijn visie is, nu maar ook in de toekomst. Daarnaast is het goed om te kijken naar de financiële ratio’s van de partner en de kwaliteit van de geleverde zorg. Daarnaast is het van belang of er sprake is van een masterlease contract op basis van triple, double of single net condities. Anders gezegd: voor wiens risico komen de exploitatieverplichtingen zoals onderhoud, belastingen, verzekeringen enzovoort? En is er sprake van een eigenaar/gebruiker-situatie waarbij de markthuur moet worden ingeschat? Om tot een draagkrachthuur, lees: markthuur, te komen moeten de financiële parameters worden beoordeeld.

Hoe zit het met het vastgoedrisico?

Bij het vastgoedrisico staat de vastgoedeigenaar centraal. Hierbij moet je kijken naar wat de partner nodig heeft om zijn zorg(exploitatie) op een zo’n goed mogelijke manier te kunnen uitvoeren en te managen. Dit geldt voor nu maar ook in de toekomst bij eventuele veranderingen, bijvoorbeeld in de visie. Belangrijk is hierbij dat de partner dan ook in staat wordt gesteld om de koers te kunnen wijzigen in de bestaande omgeving. Is dit niet het geval, dan speelt het alternatieve gebruik een belangrijke rol in de taxatie. Het vraagt om flexibiliteit van het gebouw.

Hoe verhouden die twee risico’s zich tot elkaar?

Het spreekt voor zich dat beide risico’s onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Immers: een laag vastgoedrisico in combinatie met een laag partnerrisico leidt in zijn algemeenheid tot een hogere taxatiewaarde. Het is dan ook evident om zo goed mogelijk rekening te houden met beide risico’s. Als de risico’s allebei als positief of laag zijn beoordeeld, heeft dit positieve gevolgen voor het bepalen van de verklarende variabelen in de taxatie. Denk aan de disconteringsvoet en exit yield, wat leidt tot een lager bruto-/netto aanvangsrendement.

Wat betekent dit voor de (her)taxatie van bestaand vastgoed?

Vanuit strategisch vastgoedbelang kan het belangrijk zijn om de “performance” van de vastgoedportefeuille te meten. Een taxatie of hertaxatie geeft inzicht in de marktwaarde, in tegenstelling tot de nog altijd vaak opgenomen methode van historische kostprijs in het jaarverslag. Inzicht in de marktwaarde geeft diverse mogelijkheden zoals afschrijvingspotentieel, herfinanciering, mogelijke verkoopbeslissing enzovoort. Overigens kan het voorkomen dat de methode van historische kostprijs hoger is dan de marktwaarde. Ook vanuit dit startpunt is het van belang om te weten wat de marktwaarde op waardepeildatum is. Wellicht is een verkoopbeslissing dan toch nog een overweging waard, bijvoorbeeld omdat de exploitatielasten van het complex hoog zijn. Het is dan een kwestie van op korte termijn verlies nemen maar op termijn je rendement te verbeteren.

 

OP DE HOOGTE BLIJVEN VAN DE LAATSTE ONTWIKKELINGEN? 

De komende maanden geeft HEVO in een serie artikelen nieuwe inzichten in verschillende woon-zorgtrends en innovatieve aspecten van zorgvastgoed, met achtergronden, interviews en best practices. Wilt u deze informatie ontvangen?

Ja, ik word graag geïnformeerd

Lees alles over

Gerelateerde thema's