Het maakproces van een inclusieve woonbuurt in aanbouw
In het Haarlemse Schalkwijk ontwikkelt en realiseert HevoFame, in samenwerking met zorgorganisatie Sint Jacob, 164 appartementen en twintig studio’s voor bewoners met een intensieve zorgvraag. Het project Hof van Jacob is de eerste fase in de herontwikkeling van de voormalige Boerhaave Kliniek tot een levendige, zorgzame buurt. Al vanaf de visievorming van deze gebiedsontwikkeling is projectmanager Berné Vulkers betrokken en vanaf de ontwerpfase is hij verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie. Berné vertelt hoe hij samen met het projectteam de kernwaarden van een inclusieve buurt stap voor stap daadwerkelijk realiseert.
Voor HevoFame begon dit project met de herijking van het Strategisch Huisvestingsplan voor Sint Jacob in 2017. Onder leiding van Anneke Nijhoff organiseerden we een visietraject en zijn de belangrijkste uitgangspunten voor toekomstgerichte huisvestingsconcepten vastgelegd. Voor het hele werkgebied van Sint Jacob deden we marktonderzoek, vastgelegd in een gebiedsmonitor. Vervolgens analyseerden we de complete huisvestingsportefeuille en maakten een lange termijnplanning voor de transities die binnen de portefeuille noodzakelijk zijn.
Samen met veel lokale partijen en op basis van de visie wordt de voormalige Boerhaave Kliniek herontwikkeld tot een sociale gemeenschap, als kloppend hart van de wijk. Net als heel veel andere wijken en dorpen in Nederland heeft Schalkwijk te maken met vergrijzing en ontgroening. Naarmate de leeftijd stijgt, veranderen de leef- en woonbehoeften. Mensen worden afhankelijker van het directe sociale netwerk en voorzieningen in de buurt. Schalkwijk heeft daarnaast ook te maken met een toenemend aantal culturen. Als aanvulling op de bestaande voorzieningen in de wijk, komen er toegankelijke woningen voor mensen met een intensieve zorgvraag, studio’s voor mensen die tijdelijk opvang nodig hebben, toegankelijke woningen voor mensen die in een beschutte woonbuurt willen wonen en misschien zelf ook een bijdrage willen leveren, een cluster met eerstelijnsvoorzieningen zoals huisartsen, een sociale horecaonderneming en een kantooromgeving voor medewerkers van Sint Jacob.
Berné, jij bent als projectmanager al vanaf de visiefase bij het project betrokken. Kun je iets vertellen over jouw rol in het projectteam?
“HevoFame heeft een multidisciplinaire samenstelling, met conceptontwikkelaars, planontwikkelaars, architecten, modelleurs en projectmanagers. We ontwikkelen en realiseren met een integraal team van visie tot en met oplevering. De belangrijkste reden voor deze manier van werken is dat onze projecten heel complex zijn. Onze filosofie is daarom: alle medewerkers moeten veel kennis hebben van de visie op zorg en ondersteuning en van de woonconcepten die we ontwikkelen. Ieder teamlid waakt vanuit zijn of haar eigen rol en verantwoordelijkheid over het behoud van de kernwaarden die bij een project horen. Ik kijk in de visie- en haalbaarheidsfase vanuit mijn rol en verantwoordelijkheid dus al met de conceptontwikkelaar en planontwikkelaar mee of ideeën bouwkundig realiseerbaar zijn, bijvoorbeeld. Ook draag ik in die fase bij aan de opzet van de overallplanning en de stichtingskosten en geef ik adviezen over een toepasselijke vorm voor de bouworganisatie et cetera. In de volgende stap begeleid ik, samen met de planontwikkelaar, het vastleggen van het ruimtelijk en technisch programma van eisen. Vanaf de ontwerpfase neem ik de leiding in het project- en ontwerpteam over van de planontwikkelaar en adviseer vanaf dan de stuurgroep en de verschillende werkgroepen. Wij kennen in onze manier van werken niet echt een harde overdracht van de ene naar de andere functionaris. Het complete projectteam blijft tot en met de realisatie intact. Alleen wie de leiding heeft, verandert.”
Hof van Jacob is wordt een
sociale gemeenschap,
als kloppend hart van de wijk.
Berné Vulkers
Wat is volgens jou het belang van deze manier van werken?
“Van onze opdrachtgevers krijg ik vaak te horen dat ze het heel fijn vinden dat het hele projectteam vanuit een gezamenlijke visie inhoudelijk betrokken is. Het gebeurt natuurlijk best vaak dat er van een oorspronkelijk idee na jaren ontwikkelen niet zo heel veel meer over is. Ik vind het persoonlijk ook mooi om heel allround mijn rol in te kunnen vullen en de klant daarbij maximaal te ontzorgen. Ik ben zowel verantwoordelijk voor het proces als voor de inhoud.”
Wat voor inhoud voeg jij in de praktijk toe in jouw rol als projectmanager?
“Ik zou talloze voorbeelden kunnen noemen waarbij een oplossing technisch helemaal in orde is, maar conceptueel helemaal niet gewenst voor bewoners of medewerkers. Als je bijvoorbeeld een technisch ontwerp leest, weet je nog niet per definitie wat de visie daarachter is. Binnen onze ontwikkelfilosofie stuur ik dus zowel op de letter als op de geest.”
Binnen onze ontwikkelfilosofie
stuur ik zowel op de letter
als op de geest
Berné Vulkers
Hoe complex is de herontwikkeling van dit gebied vanuit jouw perspectief?
“In de eerste plaats is dit voor onze opdrachtgever een totaal nieuw concept, dus het vraagt tijd en aandacht om het traject zorgvuldig te begeleiden en steeds in gesprek te blijven. Wij richten zo’n proces heel interactief in. Ik ben ook nauw betrokken bij de formulering van de opdrachten aan de diverse werkgroepen en ga, als dat nodig is, steeds opnieuw het inhoudelijke gesprek aan.”
“Het gebied is opgedeeld in zeven kavels, waarvan er twee door Sint Jacob zelf ontwikkeld worden. Wij hebben met ons projectteam de grondexploitatie en voorbereiding gedaan en ik coördineer de planning, het ontwerp en de aanleg van het gehele openbare gebied. Dat omvat dus naast de sloop en het bouwrijp maken, de coördinatie van de noodzakelijke onderzoeken, zoals migratieplan van flora en fauna, boomcompensatie, ontwerp van ondergrondse en bovengrondse infrastructuur, nutsvoorzieningen en waterschap. Vanuit de gemeente wordt het project aangestuurd en getoetst door de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. Dat vraagt veel afstemming tijdens het gehele proces.”
Voor welke bouworganisatievorm hebben jullie bij dit project gekozen?
“Voor dit project hebben we op basis van het voorontwerp, met een gedetailleerd technisch programma van eisen en een prestatiedocument, een bouwteam aanbesteding georganiseerd onder vier partijen. Wij werken bij HevoFame vanwege onze goede ervaringen eigenlijk altijd op deze manier. We selecteren daarbij op partijen die een aantoonbare bijdrage kunnen leveren in kennis en expertise in de ontwerpfase. In de beoordelingscriteria telt het opgegeven taakstellende budget voor 70% mee. Daarna sluiten we met de aannemer een bouwwteamovereenkomst en is de aannemer budgetverantwoordelijke. Onze ervaring is dat we met deze organisatievorm een snellere doorlooptijd kunnen bereiken en minder budgetrisico’s lopen dan met een traditionele aanbesteding, want bouwkosten zijn eerder in beeld. We hebben dit project in september 2021 aanbesteed en in juli 2022 is de aanneemovereenkomst gesloten. In de tussentijd kregen we te maken met de Oekraïnecrisis en sterk oplopende prijzen. De prijscorrectie waar we mee te maken kregen, paste echter nog binnen de kaders van onze businesscase. Dus de aannemingsovereenkomst kon worden gesloten en we zijn volgens planning met de bouw gestart. Dat zie ik toch ook als het resultaat van een goed functionerend en betrokken bouwteam.”
Waar heb je tot nu toe het meest wakker van gelegen?
“De uitvoering en coördinatie van de ondergrondse infrastructuur voor het gehele gebied heb ik het minst in de hand. De afstemming met de verschillende nutspartijen blijft moeizaam. Houden ze zich wel aan de planning, is het netwerk nog wel zwaar genoeg en worden leveringsovereenkomsten niet beperkt door de energietransitie? Dat alles afgestemd op een bouw die voortvarend verloopt en waarvan de oplevering aan het eind van het eerste kwartaal in 2024 plaatsvindt. Dat houdt me wel bezig, ja!”
