We bereiden ons landelijk voor op
de bouw van 80.000 seniorenwoningen
in de komende tien jaar

Cees van Boven

Op het Seneca-congres voor zorg- en welzijnbestuurders van afgelopen september sprak Van Boven over hoe vastgoed een deel van de oplossing kan bieden. “Seneca zei ooit: ‘Wie zijn heden verprutst, is de slaaf van zijn toekomst’. Met andere woorden; willen we straks niet vastlopen, dan moeten we nu ingrijpen en bijsturen. Op het congres waren digitalisering en personeelstekorten de main topics, voor vastgoed was er minder aandacht, terwijl ik zie dat vastgoed en gebiedsontwikkeling wel degelijk een integraal onderdeel van de oplossing zijn.”

Welke bijdrage Woonzorg Nederland wil en kan leveren, spreekt duidelijk uit hun visie en bedrijfsplan. Deze gaan uit van collectieve woonvormen, specifiek zorgvastgoed (als daar vraag naar is) en zorgzame wijken. 

Tweesnijdend zwaard

“Ik geloof sterk in collectieve woonvormen waar mensen meer met elkaar delen dan de lift en de brievenbus. Waar ze een leefgemeenschap vormen. Ik zie het als een tweesnijdend zwaard. Aan de ene kant zorgen aantrekkelijke woonproducten voor doorstroming op de woningmarkt. Er is nu een grote mismatch op die markt. Ouderen blijven regelmatig alleen achter in een vijf-kamer woning, waar ze uiteindelijk hun bed beneden zetten en soms hele dagen alleen zijn. Dat is allereerst niet goed voor de benutting van de woningmarkt en ik kan me voorstellen dat het tot een hogere zorgconsumptie leidt. Als mensen het gezellig hebben met elkaar en iets voor elkaar kunnen betekenen, zijn ze gezonder en gelukkiger. Dit is de ander kant van het zwaard. Kijk bijvoorbeeld maar naar de karakteristieken van de Blue Zones waar de sociale kant heel belangrijk is. En ik vind het schrikbarend dat er iedere vijf minuten iemand met een valincident op de Spoedeisende Hulp belandt, waarbij regelmatig blijkt dat die persoon te kwetsbaar is om alleen te wonen. Waar kan deze persoon terecht vanuit zijn eengezinswoning? Andere vormen zijn dus nodig. Dat zien de 65-plussers ook. Deze generatie wacht niet tot het thuis echt niet langer meer kan, zoals de generatie boven hen, maar gaan proactief op zoek naar een woning waar ze zelfstandig oud kunnen worden. Desnoods bouwen ze deze zelf met een collectief. Ik geloof dus sterk in collectieve woonvormen omdat ze in een behoefte voorzien en omdat ze goed zijn voor de gezondheid.”

Collectieve woonvormen voorzien
in een behoefte en zijn goed
voor de gezondheid

cees van boven

Landelijk beleid en taskforce

Het kabinet heeft inmiddels besloten dat de huidige intramurale capaciteit van 130.000 niet meer mag groeien. En tussen eengezinswoning en traditioneel verpleeghuis is nog weinig aanbod. “De vastgoedmarkt is niet goed in staat om op de langere termijn te kijken. Die markt is vrij product gedreven. Ik vind echt dat we daar als vastgoedmarkt wat hebben laten liggen. Dat geldt ook voor de gemeentelijke politiek. Daar komt nu wel verandering in. Woonzorg Nederland verhuurt een kleine 1.000 complexen, dat is zo’n 10% van al het zorgvastgoed, verdeeld over de helft van alle Nederlandse gemeenten. Met al die gemeentes maken wij prestatieafspraken. Die moeten volgens de nieuwe richtlijnen binnenkort gebaseerd zijn op een woonvisie. Dat komt onder andere door een onderzoek dat ik heb laten doen. Ik vroeg een stagiaire eens te kijken naar de 170 woonvisies van de gemeentes waar wij mee samenwerken en te zoeken naar de woorden vergrijzing, senior en zorgvastgoed. Die kwamen maar in 10 tot 15% van de woonvisies voor, aanleiding voor de VNG en de ministeries van Volksgezondheid en Binnenlandse Zaken om zich af te vragen: hoe zit dat nu eigenlijk? Het eerste doel van de taskforce Wonen en Zorg werd: ervoor zorgen dat gemeentes daar aandacht aan besteden. Mede dankzij het enthousiaste aanjagen door de taskforce, onder de goede leiding van Hans Adriani met ondersteuning van Heleen Stichter, heeft Inmiddels ongeveer de helft van alle gemeentes die analyse gemaakt. Dat is nog geen visie of plan van aanpak maar er is veel in beweging. Ik zie bijvoorbeeld overal allianties ontstaan tussen corporaties, zorgorganisaties en gemeentes. Dat vind ik van groot belang. Een tweede resultaat is dat de prestatieafspraken dus voortaan gebaseerd moeten zijn op een woonvisie. Een derde resultaat is dat zwart op wit staat dat er geclusterde woonvormen moeten komen; 80.000 seniorenwoningen erbij in tien jaar tijd. Gemeenten moeten gaan programmeren om dat voor elkaar te krijgen. Daar voert het Rijk nadrukkelijk de regie op. Dat is allemaal winst.”

Woonzorg Nederland als frontleader

Zo’n 70% van de kleine 1.000 complexen die Woonzorg Nederland in portefeuille heeft, bestaat uit woningen waar mensen zelfstandig wonen. De overige 30% verhuurt Woonzorg Nederland aan zorginstellingen door heel Nederland. Om als grote, landelijk opererende corporatie sturing te kunnen geven aan deze portefeuille, ontwikkelde Woonzorg Nederland vijf collectieve woonvormen. Alle woonvormen gaan uit van een eigen woning in een omgeving die uitnodigt tot ontmoeten. “We zien grote verschillen in noaberhulp en de manier waarop mensen met elkaar omgaan. Dus wat een goed recept is in Oost-Groningen is dat niet op de Brouwersgracht in Amsterdam. Daarom bieden we variatie.” Die variatie zit in omgeving (stad, dorp, wijkgericht) en de mate van gezamenlijke en gedeelde ruimtes en voorzieningen. Van volledig zelfstandig met zorg achter de hand tot 24/7 zorg, bijvoorbeeld voor mensen met dementie. “We zien dat ook institutionele beleggers zich op deze markt richten, maar onze strategische meerwaarde zit wat mij betreft in het centrumpunt waar de woon-, zorg- en klimaatopgave samenkomen. Daar willen we excelleren. In die ontwikkeling willen we frontleader zijn.”

Inzet bewonersconsulenten

“We onderscheiden ons op dit moment door de grote inzet van bewonersconsulenten, nadrukkelijk geen property managers maar community managers. Deze bewonersconsulenten vormen inmiddels de helft van onze organisatie. Zij dragen bij aan een andere vorm van nabijheid waardoor bij mensen soms het idee ontstaat dat ze bij hén huren in plaats van bij het grote Woonzorg Nederland. Die bewonersconsulenten spelen een sleutelrol in wat eigenlijk de grootste opgave is: het creëren van een sociale infrastructuur rondom kwetsbare mensen. Daar hoort uiteraard een veilige woning bij, maar ook een veilige woonomgeving en een sociaal vangnet. Hier ligt voor ons een hele grote uitdaging, het is een zoektocht. We zijn weliswaar de grootste in Nederland, maar de kleinste lokaal. Ik wil, behalve voor de woning en het woongebouw, ook verantwoordelijkheid nemen voor de woonomgeving en hoe mensen en instanties daar samenwerken. Onze community managers kunnen daar een verbindende rol spelen. Toewerken naar deze zorgzame wijken is gewoon onontkoombaar, zeker in relatie tot meer preventieve en informele zorg.”

We onderscheiden ons door
de grote inzet van bewonersconsulenten

Bouwen voor zorg

Woonzorg Nederland heeft een schat aan ervaring als het gaat om (ver)bouwen in samenwerking met zorginstellingen. De nieuwe collectieve woonvormen zijn daar een mooi voorbeeld van, net als divers zorgspecifiek vastgoed. Maar of en hoe er in de toekomst nog zorgspecifieke gebouwen nodig zijn, is onzeker. De intramurale capaciteit mag immers niet meer groeien en vanuit de zorg klinken geluiden dat er nog veel meer thuis mogelijk is. Niemand weet nog wat er precies gaat gebeuren. Die onzekerheid maakt kopschuw. “Ik zie dat zorginstellingen een deel van de NAC-financiering gebruiken voor de zorgexploitatie en niet voor het vastgoed. Waar ik nu tegenaan loop is dat zowel zorgkantoren als zorgorganisaties terughoudend zijn om langjarige huurcontracten aan te gaan. Het is op dit moment een gemeenschappelijk zoektocht naar wat wel en niet kan. Het gaat over de hoogte van de huur en het verhuurrisico. Voor het zorgspecifieke vastgoed dat we aan zorginstellingen verhuren ligt het verhuurrisico bij hen omdat zij ook zelf willen bepalen aan wie ze de beschikbare woningen toewijzen. Een zorgspecifieke woning is gemiddeld € 20.000 per unit duurder dan een reguliere sociale huurwoning. Die bouwen we voor zo’n € 250.000 met een huur van € 750,00 per maand. Het hogere kostenniveau voor een zorgspecifieke woning kan en wil ik als corporatie niet betalen. Dat zou ten koste gaan van onze belangrijkste opgave als corporatie: zorgen voor voldoende reguliere sociale huurwoningen.”

Het hogere kostenniveau voor een zorgspecifieke woning kan en wil ik als corporatie niet betalen

Cees van Boven

“Zo fijnmazig als ons stelsel van zorginstellingen is, zie je nergens anders in Europa. Dat betekent vele visies met bijbehorend wensenpakket als het om bouwen gaat. Daar zijn we als Woonzorg Nederland tot nu toe ver in meegegaan, maar voor de komende periode wil ik sterker toe naar een vorm van standaardisering. Dat is hard nodig, niet alleen vanwege de bouw- en personeelskosten, maar ook om gebruik te maken van de mogelijkheden van modulair bouwen met vaste co-makers. Ik wil graag toe naar een soort catalogus met een gedefinieerd aantal opties. Iedere keer een maatpak maken kan gewoon niet langer.”

Zorgspecifiek vastgoed of niet, Cees van Boven wil het liefst toe naar een situatie waarbij verschillende partijen een coalitie met elkaar aangaan. “Een coalitie op lokaal niveau met een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor die specifieke buurt. Dat we allemaal nadenken over wat daar nodig is, meer kapitaliseren op de preventieve kant en hoe we daaraan kunnen bijdragen. Grote kans dat het meer over welzijn gaat dan over zorg. Dat zie ik als dé zoektocht van dit moment.”