Een grote ontwikkelopgave en organisatorische onrust

‘In 2016 hebben we in een periode van veel ‘organisatorische onrust’ een actualisatie gemaakt van ons Strategisch Huisvestingsplan. De conclusie was dat wij veel uitdagingen in onze portefeuille hadden, waarvan de herontwikkeling van Nieuw Mellens in Leeuwarden behoorlijk urgent was. Het gebouw was technisch, functioneel en conceptueel afgeschreven en uit een locatiestudie bleek dat herontwikkeling geen optie was. We moesten dus met spoed op zoek naar een nieuwe ontwikkellocatie in Leeuwarden. Gelukkig hoefden we niet lang naar een geschikte locatie te zoeken, want we hadden nog een stuk grond in eigendom in het uitbreidingsplan De Zuidlanden. Op die plek was ruimte om een volwaardig woonconcept te ontwikkelen voor mensen met dementie. Door allerlei ontwikkelingen , waaronder de ontwikkeling in de financiële constellatie van Noorderbreedte binnen het concern ZPF, was er sprake van een complex financieringsvraagstuk. Om dit project toch snel van de grond te krijgen moesten we dus op zoek naar een goed alternatief’.

Je kunt op deze manier
met één aanspreekpersoon
het hele proces organiseren

hans de bruin

Op zoek naar een constructie die precies bij ons past

‘We hebben de markt van beleggers en financiers verkend en in dat traject zijn we met HevoFame in contact gekomen. We vonden dat we een professionele partner nodig hadden die ons in dit traject kon begeleiden. Op basis van onze woonvisie, een volumestudie op de locatie en een financiële analyse heeft HevoFame, op basis van een informatie memorandum, een marktconsultatie gedaan waarbij vervolgens aan twee beleggers is gevraagd een concrete aanbieding te doen. Uiteindelijk is gekozen voor het Apollo Zorgvastgoedfonds van Hartelt Fund Management. Ze dachten echt goed mee in onze casus en stelden zich flexibel op in de samenwerking en in de voorwaarden. Maar Apollo is als belegger een Fiscale Beleggingsinstelling (fbi) en kan/mag niet optreden als ontwikkelaar. Hierdoor was het noodzakelijk om bij het project ook een ontwikkelaar te betrekken waarbij het voor Noorderbreedte van belang was de financiële risico’s maximaal te reduceren. Deze mogelijkheid bood HevoFame door het project risicodragend te ontwikkelen waardoor het ontwikkeltraject daadwerkelijk haalbaar kon worden gemaakt. Door HevoFame werd vooraan in het bouwproces een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd op zowel technisch als financieel gebied. De resultaten van dit onderzoek gaven ons het vertrouwen dat het project haalbaar was binnen de door ons gestelde eisen. Daarmee was de weg vrij om volgens onze mogelijkheden en voorwaarden het project te realiseren’. Het haalbaarheidsonderzoek vormde vervolgens de basis van de overeenkomst tussen Noorderbreedte en HevoFame.

Het heeft ons vanaf een
heel vroeg stadium 100%
zekerheid gegeven

hans de bruin

Ontwikkelen op basis van vertrouwen en partnerschap

‘Het was de eerste keer dat we op deze manier een project hebben ontwikkeld. Als ik er op terugkijk zijn er een aantal belangrijke ervaringen die ik wil benoemen. Voor mij kwam pas laat het besef dat je al heel vroeg in het proces prijsonderhandelingen voert over een ontwerp dat nog helemaal niet is uitontwikkeld. Dat vraagt veel vertrouwen in de juiste bedoelingen en de instelling van alle partners. Ik moet zeggen dat HevoFame veel oog heeft gehad voor dit aspect. Er is telkens ingezet op een kwalitatief hoogwaardig project en er was ruimte voor een open begroting, een transparante risicofee en een second opinion van de financiële analyse. Dat geeft de nodige rust en zekerheid. Uiteindelijk hadden we een positief aanbestedingsresultaat en heeft HevoFame uit eigen beweging ons daarin mee laten profiteren. Dat vind ik wel klasse als het gaat over partnerschap! Per saldo was gezien onze mogelijkheden op dat moment de contractvorm Risicodragend Projectmanagement een heel mooi product. We zijn volledig ontzorgd en hadden geen risico’s. Het heeft vanaf een heel vroeg stadium in het ontwikkelproces 100% zekerheid gegeven en dus niet spannend tot op het laatste moment. HevoFame is hierin ervaren, deskundig en transparant. Dat geeft een goed gevoel. Voor onze organisatie was het ook ontlastend. Je kunt op deze manier met één aanspreekpersoon het hele proces organiseren.