AJ Real Estate toont lef en visie bij herontwikkeling centrumfuncties

AJ Real Estate uit ’s Hertogenbosch is een actieve vastgoedbelegger met van oudsher veel supermarkten in de portefeuille. We hebben een gesprek met Managing Director Maarten van Lit over de visie van AJ Real Estate op de toekomst van retail en in het bijzonder de functie van de supermarkt in buurten en wijken.

interview met Maarten van Lit
 “Laat ik onze visie schetsen aan de hand van een concreet voorbeeld van een gezamenlijke centrumontwikkeling met HevoFame. In het Gelderse Scherpenzeel gaat begin volgend jaar de bouw van start van een grote Jumbo supermarkt in combinatie met appartementen en grondgebonden woningen. We hebben de locatie herontwikkeld in nauwe samenwerking met de gemeente, ‘concurrerende’ supermarktorganisatie Aldi en de plaatselijke woningcorporatie. De supermarkt wordt onderdeel van de woonservicezone in het dorp. 

Creëren van een betekenisvolle plek 


“Tot voor een aantal jaren geleden zagen wij de supermarkt vooral als een zelfstandig beleggingsobject: het heeft niet perse een ondersteunende infrastructuur nodig om goed te kunnen functioneren. Natuurlijk, een supermarkt draait wel wat beter als er nog een complementaire supermarkt in de buurt zit en wellicht ook als er nog wat goede dagwinkels in de buurt zitten, maar het is niet doorslaggevend voor het bestaansrecht. Vanuit onze beleggingsvisie zijn we daar wat anders over gaan denken. In de eerste plaats omdat we denken dat een supermarkt een grotere beleggingswaarde heeft en toekomstbestendiger is als het onderdeel is van een goed ingerichte voorzieningenstructuur. Maar zeker niet minder belangrijk, omdat we zien dat de supermarkt een belangrijke bijdrage levert aan de leefbaarheid van wijken en buurten. We hebben uit onze portefeuille een lijst met locaties geselecteerd waar we op basis van deze visie voor de korte- en lange termijn locaties willen gaan herontwikkelen. De rode draad hierin is dat we het oppervlak van de supermarkten willen vergroten en, mede door het toevoegen van woningen en dagwinkels, herkenbare concepten maken binnen de context van de plaats.”
 

Niet gemakkelijk!

 
“We maken het onszelf met deze visie in de praktijk niet gemakkelijk. Even terug naar Scherpenzeel: in samenspraak met de gemeente hebben we er daar voor gekozen om de Jumbo supermarkt die aan de rand van het centrum stond te verhuizen naar het centrum en de Aldi vanuit het centrum naar de rand van het centrum te verplaatsen. Dit heeft er alles mee te maken dat een full service supermarkt als Jumbo qua assortiment en dienstverlening veel beter past bij het idee van een woonservice zone. Vervolgens zijn we in gesprek gegaan met de plaatselijke woningcorporatie voor het toevoegen van een woningprogramma. Zowel boven de supermarkt als op een naastgelegen locatie. Er zijn doelgroepen voor wie het fantastisch is om dicht bij de winkel- en zorgvoorzieningen te wonen. Je voegt dus behoorlijk wat programma toe aan de plek. En daardoor creëer je automatisch ook je eigen parkeerprobleem en weerstand in de buurt. In dit geval zorgde één buurman voor een procedure bij de Raad van State, twee jaar vertraging en kostbare prijsverhogingen die de haalbaarheid van het project verder onder druk bracht. Het gezamenlijke enthousiasme over het plan, onze lange termijnvisie en de overtuiging dat dit voor de bewoners van Scherpenzeel heel belangrijk is, maakt dat je het met elkaar volhoudt.”
Goede communicatie op basis van gezamenlijke belangen is doorslaggevend

Maarten van Lit

Herontwikkeling Swalmen: gedurfd en ingrijpend


“Op dezelfde manier zijn we samen met HevoFame ook bezig met een centrumontwikkeling in het Limburgse Swalmen. De supermarktlocatie is daar jaren geleden leeg komen te staan door de ontwikkeling van Retailpark Roermond, waar de Albert Heijn naar toe is verhuisd. Prima voor Roermond, maar je kunt je voorstellen dat dit veel impact heeft voor zo’n naastgelegen dorp. We hebben toen een Jan Linders supermarkt in het pand gekregen, maar die heeft het niet volgehouden omdat de supermarkt te klein was en er veel niet klopte aan het pand. Nadat het jaren heeft leeggestaan hebben we op basis van onze visie en strategie nu toch een plan gemaakt dat, voor ons doen, heel gedurfd en ingrijpend is.”


Drie grote problemen


“Het pand geeft eigenlijk drie grote uitdagingen. Het is met 1000 m2 in de eerste plaats te klein voor een toekomstbestendige full service supermarkt in een dorp met achtduizend inwoners. De tweede uitdaging is dat de supermarkt te laag is en vol staat met hinderlijke kolommen. En in de derde plaats ligt het maaiveld parkeren 1,5 meter lager, waardoor mensen met hun winkelwagentjes altijd ‘heuvel op, heuvel af’ moeten. Het pand slopen en nieuw bouwen is vanwege de appartementen boven de supermarkt niet mogelijk.”
“Het belangrijkste onderdeel van het plan is dat we de huidige constructie onder het pand volledig gaan vervangen. De eerste stap is een tijdelijke constructie maken waarna de huidige funderingsconstructie kan worden weggehaald. Stap twee is de fundering 1,2 meter uitgegraven. De winkel komt daarmee op gelijke hoogte met het maaiveld parkeren. In stap drie wordt een nieuwe constructie gebouwd met veel minder kolommen. Tenslotte verdubbelen we het oppervlak van de supermarkt naar 2000 m2. Wij denken met dit concept weer een zeer toekomstgerichte plek te ontwikkelen. Een plek die belangrijk is voor het hele dorp. Wij verwachten een aanzienlijke reductie van de afvloeiing van koopkracht. Dat is ook voor de overige winkeliers van levensbelang.” 


Gemeenschappelijke belangen centraal


Ook bij deze ontwikkeling is het, net zoals in Scherpenzeel, heel belangrijk de samenwerking en communicatie goed te organiseren op basis van gemeenschappelijke belangen. Op die manier hebben we van de bewoners boven de supermarkt alle medewerking gekregen voor het plan, terwijl ik me ook kan voorstellen dat die een paar vraagtekens bij dit traject zouden kunnen hebben. Ze zijn echt zeer gedetailleerd meegenomen in het hele proces en krijgen er ook woongenot voor terug in de vorm van grotere dakterrassen. Ook het dorp is heel positief. Dorpsbelang Swalmen zit in de coalitie van de gemeenteraad in Roermond en heeft zich hier ook sterk voor gemaakt. Ik ben er eigenlijk best wel trots op dat we met het hele team dit soort mooie projecten weten te realiseren!”

De supermarkt levert een belangrijke bijdrage
aan de leefbaarheid van buurten en wijken
Maarten van Lit

Meer weten over deze samenwerking?

Neem dan contact op met:

Bel me terug