ab-gielink-1.jpg

Voor kwetsbare huurders moet je
als corporatie en zorgorganisatie
hand in hand gaan

Woningcorporatie De Woonschakel is eigenaar van het nieuwe Martinus in Medemblik. In samenwerking met de corporatie en zorgorganisatie Omring was FAME verantwoordelijk voor de ontwikkeling, het ontwerp en de realisatie van het project. We hebben een gesprek met Ab Gieling, directeur van De Woonschakel over de visie, het proces en de reden dat hij trots is op dit project.

interview met Ab Gieling

Ab Gieling steekt welbespraakt en met zijn aanstekelijke Noord-Hollandse tongval direct van wal: ”Dat thema van jullie volgende Magazine, ’In waardevolle verbinding’, past precies bij onze vraag hoe wij hier als Woonschakel in de plaatselijke samenleving willen staan. De verbinding die wij met de gemeenschap hebben. Dat we ons verantwoordelijk voelen voor het welbevinden van mensen in relatie tot huisvesting. Dat betekent: fatsoenlijke woningen voor de sociale doelgroep en als dat nodig is dus ook voor mensen met een ondersteuningsvraag.”

Wat is de historie van dit project? 
“Wij hebben eind jaren ’90 het oude Martinus en Kleyenburg, twee verzorgingshuizen hier in Medemblik, van een voorloper van Omring overgenomen. De aanleiding daarvoor was dat de zorgorganisatie de financiële lasten niet meer kon dragen, dankzij het zogenaamde DKPH-systeem. Dat was een financieringsconstructie waarbij er in eerste instantie weinig wordt afbetaald en later extra. De afspraak bij de overname van zowel het project als de financiering was om de complexen door te verhuren tot 2034. Bij een tussentijdse beëindiging van het huurcontract moest de zorgorganisatie de boekwaarde betalen. Al in 2015 klopte Omring bij ons aan om in gesprek te gaan over de toekomst van deze complexen. De gebouwen waren sterk verouderd en sloten niet meer aan op de behoeften van de bewoners.”

Dat was dus even schrikken.
“Kijk, je kunt het standpunt innemen dat het niet jouw probleem is en dat je de huurder aan zijn contract houdt. Maar wij zijn een corporatie die heel goed weet wat er leeft bij onze huurders en wij zagen zelf ook wel dat dit niet in lijn lag met wat je verstaat onder een ‘fatsoenlijke woning’. Onze houding was dus in de eerste plaats te kijken of we er uit konden komen.”

Zo'n woonvoorziening houdt
de gemeenschap bij elkaar
Ab Gieling

Je had ook het standpunt in kunnen nemen, ‘wij zijn niet van de zorg’.
“Dat kan, maar zo sta ik er niet in. Woonvoorzieningen voor mensen met een ondersteuningsvraag zijn ook vanuit een sociaal perspectief heel belangrijk in de samenleving. Het houdt de mensen bij elkaar. Voor deze kwetsbare huurdersgroepen moet je als corporatie en zorgorganisatie hand in hand gaan. De huurder heeft ons allebei nodig. Het is wel zo dat de zorgsector voor ons een risicofactor is geworden doordat het financieringssysteem is veranderd en wij als verhuurder minder zekerheden hebben. Dus traditioneel zorgvastgoed zullen wij niet meer in onze portefeuille willen hebben.”

Wat was de volgende stap?
“Omring is gedurende het hele proces heel initiatiefrijk geweest. Voor het hele werkgebied van Omring zijn alle woningcorporaties uitgenodigd om te participeren in een visietraject dat door HevoFame werd begeleid en er is een uitvoerig marktonderzoek gedaan. Alle woningcorporaties konden zich vanuit hun eigen rol en visie goed vinden in de uitkomsten van dat traject. Omring heeft haar visie gebaseerd op het concept Beschermd Wonen van HevoFame. De basis is dat mensen gewoon wonen en dat de huisvesting ook met een sociale huur betaald kan worden. Daarmee is het vastgoed niet meer geheel a-typisch en zijn de belangrijkste financiële risico’s ook voldoende gedekt. Het totaalconcept past heel goed bij ons als corporatie. Het gaat om gewone, goed verhuurbare tweekamerwoningen in een beschermde omgeving. Voor eventuele nieuwe toekomstige doelgroepen hoef je functioneel weinig aanpassingen te doen. Dat is voor ons wel doorslaggevend geweest om er mee door te gaan. De duidelijkheid van het concept op voorhand is voor ons heel bepalend geweest.”

Mensen kunnen gewoon wonen en het is betaalbaar binnen de sociale huur
Ab Gieling

In financieel opzicht stond je bij de start van het project al 2-0 achter door het boekwaardeprobleem.
”Dat was inderdaad wel spannend, ja. Maar we hebben echt de insteek gehad vanuit de inhoud de haalbaarheid te onderzoeken. En ook in deze fase nam Omring juist zelf weer het initiatief. HevoFame heeft in opdracht van Omring een aantal scenario’s uitgewerkt. Sloop en nieuwbouw van Martinus, herontwikkeling van Martinus en herontwikkeling van Valbrug, een nabijgelegen gebouw met aanleunwoningen. De sloop en nieuwbouwvariant kwam als meest haalbaar uit de analyse. Niet alleen financieel, maar ook in relatie tot het beoogde huisvestingsconcept, de zorgexploitatie en de kosten en mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting. Er kwam een totaalconcept uit waar zowel wij als Omring veel vertrouwen in hadden en voor wilden gaan. Het proces om er ook financieel en voorwaardelijk uit te komen was wel spannend. Dan sta je als partijen even lijnrecht tegenover elkaar. Maar we zijn er met ondernemend en creatief denkwerk wél uitgekomen.”

Vervolgens heeft HevoFame het ontwerp en de integrale ontwikkeling in opdracht van De Woonschakel uitgevoerd.
”Ja, ook dat vond ik aanvankelijk wel spannend. HevoFame was in eerste instantie natuurlijk de adviseur van Omring. Inclusief het onderhandelingstraject over de financiën en huurvoorwaarden. Maar dat vond wel altijd plaats op een volstrekt transparante en inhoudelijke manier. Die zuiverheid sprak mij aan. Daarbij was wel duidelijk dat zo’n project een hoge mate van complexiteit heeft. Daar wil je ook in de ontwerp en uitvoeringsfase een partij bij hebben die deskundig is en vertrouwd met het concept. Het project is op basis van een 3-partijen overeenkomst in het bouwteam uitontwikkeld en gerealiseerd. Berné Vulkers, de projectmanager bij HevoFame, heeft het traject heel strak georganiseerd en binnen budget uitgevoerd. Dat hebben wij als heel plezierig ervaren en het heeft ons ook rust gegeven. Dat is echt een compliment waard, dat mag je gerust opschrijven!”

Met ondernemend en creatief denkwerk zijn we er uitgekomen
Ab Gieling

Het gebouw staat op een unieke plek in Medemblik.
”Ja, het gebouw staat aan de rand van het centrum, met uitzicht op een van de havens van Medemblik. We hebben er voor gekozen om al direct bij de start van het ontwerptraject de omgeving op een interactieve manier te betrekken. Achter de nieuwbouw staat nog een oude kapel en de aanleunwoningen van Kleyenburg. Die stonden op de nominatie om gesloopt te worden. Architect Coen Koenders van HevoFame heeft al deze elementen integraal in het ontwerp betrokken. Er is een mooi samenhangend geheel ontstaan waarbij een binnentuin en de kapel bijdragen aan ontmoeten en beleving. Kleyenburg is gerevitaliseerd en staat er weer heel mooi bij. En het nieuwe gebouw sluit erg mooi aan op de historische binnenstad. Het is een kwalitatief hoogstaand project geworden.”

Waar ben je het meest trots op?
”Twee van onze eigen huurders hebben het gebouw geopend. Een echtpaar dat niet meer samen kon wonen omdat de man naar een verpleeghuis moest. Ze wonen in Martinus tot het geluk van hen beiden weer samen. Het is toch prachtig dat zo’n project de mogelijkheid biedt om mensen die toch al in een verdrietige situatie zitten blij te maken met het simpele feit dat ze nu weer samen kunnen wonen. Dat ze niet primair het gevoel hebben opgenomen te zijn in een verpleeginstelling. Ik vind het mooi dat we zoiets kunnen doen voor de gemeenschap waarmee wij ons verbonden voelen.”

Meer weten over deze samenwerking?

Neem dan contact op met:

Bel me terug