Wij dachten: kunnen we mensen
met én zonder zorgvraag samenbrengen
binnen één gebouwconcept

emile linotte

Zijn jullie meer sociaal betrokken dan de gemiddelde corporatie? 
“Het is in ieder geval een heel bewuste keus om met onze omvang dicht bij de bewoners te staan. We zijn heel benaderbaar. Achter elk telefoonnummer staat een naam. Mensen kennen elkaar en onze medewerkers en daardoor ontstaat ook een informele communicatie tussen onze medewerkers en de bewoners. En onze bewoners geven het ook terug. We krijgen veel waardering. Ik geloof zelf ook dat deze filosofie past bij de ontwikkeling in onze markt. Van individualistisch naar betrokkenheid op elkaar, zodat iedereen prettig kan wonen. We zien dat er de nodige leefbaarheidsvraagstukken zijn. Er is sprake van een toenemende maatschappelijke uitstroom. Mensen met een ondersteuningsvraag wonen begeleid in onze wijken. We moeten de integratie van bewoners in de wijk actief benaderen en begeleiden. De overlastsituaties nemen ook toe. Daar moeten we goed op kunnen reageren. Dat doen we zelf, maar ook in samenwerking met zorgorganisaties en andere maatschappelijke instellingen. Er is meer doorstroming van bewoners en ook de samenstelling verandert. Dit zet heel veel druk op de sociale samenhang in de wijken.” 

Hoe zijn jullie tot een keus voor een geschikte locatie gekomen?
“We hebben eerst gekeken naar een locatie die wij in ontwikkeling hebben in Hoeverijk in Nieuwegein. Dat bleek na studie niet haalbaar, onder andere doordat de omgeving niet veilig genoeg was voor deze doelgroep. Toen deze locatie afviel, heeft de gemeente de ‘Pinguïnlocatie’ in Vreeswijk aangedragen. Een prachtige locatie midden in Vreeswijk vlak bij de sluis waar vroeger het zwembad stond. De gemeente is ongekend pro actief en betrokken. De locatie leek ons goed omdat het beschut is, sociaal veilig en kleinschalig. Ik ben toen op zoek gegaan naar een partner om ons verder te helpen want wonen met zorg is toch complex en specialistisch. Ik kwam al snel bij HevoFame uit.”

Leg eens uit?
“We dachten: kunnen we een woonconcept bedenken waar we mensen met een (intensieve) zorgvraag samenbrengen met mensen zonder zorgvraag die toch graag in een beschutte woonomgeving willen wonen en misschien een steentje willen bijdragen? Bij de woonconcepten die we kennen worden bijvoorbeeld mensen met dementie toch allemaal bij elkaar gezet en is wonen en zorg vanzelfsprekend gekoppeld. Dat zal best efficiënt zijn, maar het is de vraag of je de mensen zelf er een plezier mee doet. Daarbij is er een toenemend tekort aan zorgmedewerkers en is het de vraag of die vorm van zorg organiseren wel houdbaar is. We hebben zorgorganisatie Marente en HevoFame benaderd om samen met ons te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om een nieuw concept te ontwikkelen en realiseren.”

Wat was de eerste stap in dat proces?
“We hadden voor dit initiatief een locatie op het oog die in de buurt ligt van een woonzorgzone met een aanwezige dienstenstructuur, een intramurale setting en toegankelijke woningen. Een zeer geschikte context voor dit initiatief. We hebben op basis van onze visie op bestuurlijk niveau contact gelegd met Marente en hebben HevoFame betrokken om de inhoudelijke connectie goed te kunnen leggen. De zorgorganisatie was direct enthousiast over het idee. In eerste instantie waren er voor beide organisaties wel de nodige ‘beren op de weg’. Dat had te maken met bestaande kaders die in de weg staan. Dat verbaasde ons eerlijk gezegd een beetje. Wij dachten: er zijn toch al legio voorbeelden hoe van deze kaders af te wijken? HevoFame heeft in die eerste stap met veel voorbeelden en inspiratie het visietraject begeleid om te komen tot een gemeenschappelijke visie en uitgangspunten. Dat ging eigenlijk heel voortvarend. Het proces werd moeizamer toen we in de tweede stap echt betekenis gingen geven aan de visie. Er zijn allemaal bestaande kaders die je in de weg staan, zowel bij de corporatie als bij de zorgorganisatie. Als we ons daar door hadden laten leiden, was het initiatief al in een vroeg stadium gestrand.” 

Er zijn allemaal bestaande kaders die
je in de weg staan. Zowel bij de corporatie
als bij de zorgorganisatie.”

emile linotte

emile linotte - manager vastgoed

Kun je wat voorbeelden geven van ‘problemen’ die je hebt moeten overbruggen?
“Bijvoorbeeld het passend toewijzen van woningen zoals wij dat vanuit de corporatie moeten doen. Dat hebben we deels losgelaten, omdat de zorgorganisatie een sluitende businesscase moet kunnen maken voor 24 uur aanwezige zorg. We zijn er op uitgekomen dat Marente voor 22 woningen de huurders kan aandragen, die wel rechtstreeks bij ons als corporatie huren. De overige 17 woningen worden rechtstreeks door ons verhuurd. Daarbij gaan wij zelf in gesprek met de huurders over dat ze de visie van de woongemeenschap actief ondersteunen en een bijdrage willen leveren. Een ander punt is dat er geen koppeling is tussen het zorg- en huurcontract. Als een huurder niet tevreden is en een andere zorgorganisatie wil, dan kan dat. Voor 22 woningen voor mensen met een intensieve zorgvraag ligt de prikkel van het leegstandsrisico bij Marente. Als dat niet lukt kan Marente een beroep doen op Stek voor de verhuur van de woning. We kiezen er allebei bewust voor het project op te starten als een echte ondernemende samenwerkingsvorm waarbij we nog veel moeten experimenteren en leren. We geven elkaar ook volledig inzicht in de exploitatie. We zijn er van overtuigd dat deze manier van samenwerken het meeste kans biedt op succes. Als we genoeg ervaring hebben opgedaan, kiezen we wel een samenwerkingsvorm die het best aansluit op de praktijk.”
 

Bewoners zonder zorgvraag
moeten de visie ondersteunen en
een actieve bijdrage willen leveren

emile linotte

Welke invloed heeft de visie op de haalbaarheid van de vastgoedontwikkeling?
“Ook dat was uiteraard een behoorlijke puzzel. Vanuit het corporatieperspectief wilden wij graag driekamerwoningen met individuele buitenruimten. Dat is in het kader van alternatieve aanwendbaarheid een goed vertrekpunt voor ons. Maar hoe maak je vervolgens een aantrekkelijk appartement dat zowel geschikt is voor het leveren van intensieve zorg, mensen met dementie die zich goed moeten kunnen oriënteren en reguliere huurders? Een ander vraagstuk was hoe je veiligheid, zorg en ontmoeting organiseert in een woongebouw met een beperkt aantal vierkante meters voor algemene ruimten, waarbij de bewoners met en zonder zorgvraag ook nog eens ‘gespikkeld’ in het gebouw wonen. Het was aan HevoFame de taak deze puzzel op te lossen met een strak gebudgetteerd aantal vierkante meters per bewoner. Wij hebben als corporatie een alternatief financieel kader bedacht voor dit initiatief. In dat kader nemen we in eerste instantie genoegen met minder rendement dan op reguliere huurwoningen. Samen met Marente gaan we op zoek naar aanvullende inkomstenstromen, bijvoorbeeld door de verhuur van de grote ontmoetingsruimte op de begane grond. We gaan in eerste instantie uit van volledig sociaal verhuren met differentiatie op basis van inkomen. Voor de toekomst is het de insteek integrale arrangementen van wonen, zorg en diensten samen te stellen. Wat betreft de haalbaarheid hebben we dus een ondergrens gesteld en willen we samen met Marente de businesscase in de praktijk zien te verbeteren.”
 

Het concept rust op een
ondernemende samenwerkingsvorm
tussen Stek en Marente

emile linotte

We gaan binnenkort starten met de bouw, welke boodschap wil je tot dusver meegeven? 
“We staan nog steeds volledig achter de visie en het initiatief, ondanks het feit dat je echt veel moeite moet doen om stappen te zetten. Ik ben heel blij dat we samen met onze partner Marente in dit proces zijn gegroeid van ‘beren op de weg’ naar een enthousiast en gedreven team dat naar oplossingen zoekt en er invulling aan geeft. Het ontwikkelproces, en straks ook de exploitatie, vergt echt een nauwe samenwerking en secure afstemming. Je moet elkaars hand vasthouden, omdat je elkaar zo kwijt bent. Je moet het proces praktisch aanvliegen en niet alle risico’s uit willen sluiten. Juridificeren zorgt er in zo’n proces echt niet voor dat het gaat lukken!”