Nieuw Saenden

Behouden Haven geeft Zaandamse wijk een nieuwe hart

Het college van B&W van Zaandam heeft het Ruimtelijk Programma van Eisen (RPvE) voor de gebiedsontwikkeling Behouden Haven vastgesteld. In het RPvE staan de ruimtelijke eisen voor een nieuw gebouw, met daarin een woonzorgcentrum, een basisschool en maatschappelijke functies, en de herinrichting van de omliggende openbare ruimte. Intensief overleg leidde tot een prachtig plan.

In het gebied Behouden Haven in Zaandam slaan de gemeente Zaandam, zorgorganisatie Zorgcirkel en onderwijsorganisatie Agora de handen ineen. Een integrale aanpak van wonen en zorg, welzijn, onderwijs en de herinrichting van het openbaar gebied staat aan de basis van de gebiedsontwikkeling met als doel de wijk een nieuw hart geven. HevoFame begeleidt dit proces namens Zorgcirkel en is betrokken bij het nieuwe stedenbouwkundige plan.

Sloop en nieuwbouw verpleeghuis Saenden

Voor zorgorganisatie Zorgcirkel staat verpleeghuislocatie Saenden op de nominatie voor sloop om plaats te maken voor vervangende nieuwbouw. Voorstudie door HevoFame heeft aangetoond dat het bestaande gebouw, met 96 verpleeghuiskamers, zowel conceptueel, bouwkundig als financieel, is afgeschreven en niet geschikt is voor herontwikkeling.

Zorg als onderdeel van de gemeenschap

Het visietraject dat HevoFame voor Zorgcirkel begeleidt, is richtinggevend voor het toekomstige woonconcept op de locatie. Zorgcirkel wil toekomstige bewoners en hun persoonlijke netwerk ondersteunen in de persoonlijke leefbehoeften en mogelijkheden. De zorgorganisatie gaat er vanuit dat mensen in de toekomst zelf gaan betalen voor, bijvoorbeeld, huisvesting en welzijnsactiviteiten. Dit houdt in dat Zorgcirkel in de toekomst veel meer dan nu het geval is de samenwerking moet zoeken met andere maatschappelijke organisaties en ondernemers om de bewoners een samenhangend zorg- en dienstverleningspakket te kunnen bieden. Voor het huisvestingsconcept betekent dit een eigen tweekamerappartement als uitgangspunt. De appartementen zijn zo geclusterd dat mensen er veilig kunnen wonen en gebruik kunnen maken van verschillende ontmoetingsruimten.

Een nieuwe school

Uit de haalbaarheidsanalyse blijkt dat het beoogde voorkeursprogramma nét niet past op de huidige locatie van Zorgcirkel, maar belangrijker nog, gefaseerd bouwen is daar niet mogelijk. Dan ontstaat het idee om het nieuwe Saenden te bouwen op de plek van het huidige parkeerterrein, waarna het bestaande verpleeghuis kan worden gesloopt. Maar de gemeente heeft andere belangen. In de wijk moet een nieuwe basisschool komen en het parkeerterrein tegenover het winkelcentrum is daarvoor de beoogde locatie. Het ontwikkeltraject krijgt een spannende wending. Er wordt besloten een geïntegreerd ontwikkeltraject op te starten met als einddoel een samenhangend totaalconcept van zorg, welzijn en onderwijs ingebed in een groene en veilige openbare ruimte. Na een stedenbouwkundige voorverkenning leidt dit in de zomer van 2023 tot een intentieovereenkomst tussen de gemeente en Zorgcirkel.

Een ingewikkelde puzzel. Of is het gewoon complex?

Uit een eerste integrale analyse blijkt dat de ruimtelijke uitdaging van Zorgcirkel niet de enige hindernis is. Het nabijgelegen winkelcentrum maakt gebruik van het parkeerterrein naast Saenden. Een nieuwe oplossing met voldoende capaciteit is nodig. Agora wil niet op de plek van het huidige parkeerterrein zitten wegens grote verkeersdrukte en het aanpalende laad- en losgebied van de winkels. Het gebied krijgt meer functies, terwijl de gemeente beleidsmatig koerst op minder parkeerplekken. Na het faillissement van BCC is er een tweede supermarkt aan het centrum toegevoegd, met meer verkeersbewegingen en een nóg hogere parkeerdruk als gevolg.

Energie in synergie

Het idee om een nieuw woonconcept én een nieuwe school te ontwikkelen in een groene en veilige omgeving lijkt met alle beperkende (ruimtelijke) randvoorwaarden buiten bereik te raken. De enige oplossingsrichting is samen een concept bedenken dat de individuele functies overstijgt. Vanuit een gezamenlijk vastgesteld waardenperspectief zijn synergiesessies georganiseerd met als doel te verkennen waar gemeenschappelijke belangen en kansen liggen. Kan de ouderenzorg gebruik maken van de gymzaal om te oefenen? Is het leuk voor bewoners om zicht te hebben op het speelplein? Kunnen kinderen werkstukjes exposeren in het wooncomplex? Kunnen buurtbewoners elkaar laagdrempelig ontmoeten? De synergiesessies en een inspiratiebezoek aan het project De Tirrel in het Groningse Winsum levert zoveel goede ideeën op dat de gemeente, Zorgcirkel en Agora een intentieovereenkomst sluiten op het gedachtegoed. Het mooie van maatschappelijke organisaties is dat ze gemakkelijk verder kijken dan hun individuele belang, zo blijkt!

Een ruimtelijke vertaling van verbinding en samenhang

In samenwerking met de stedenbouwkundige en landschapsarchitect van de gemeente vertaalt de Studio van HevoFame de uitgangspunten van Zorgcirkel, Agora en gemeente naar een geïntegreerd ruimtelijk concept. Maatschappelijke functies voor de wijk en de school krijgen een plaats op de begane grond. Mensen met een intensieve zorgvraag wonen op de verdiepingen.

Het gebouw staat in een grote, groene stadstuin met parkeerplekken in het groen, beschermde tuindelen voor de bewoners met een zorgvraag en veel ruimte voor spontane ontmoetingen en recreatief verblijf.

De laatste loodjes …

Hoe te komen tot een gemeenschappelijke en haalbare businesscase? De financiering voor zorgorganisaties geeft steeds minder ruimte voor financiering van functies zoals ontmoeten en welzijn, terwijl die functies wel onderdeel zijn van het totaalconcept. Dus wie wordt eigenaar en wat wordt de rol van de gemeente en (maatschappelijke) organisaties uit de omgeving? Voor de school is de bouworganisatievorm dwingend in verband met wetgeving, terwijl het voor alle partijen van groot belang is dat een integraal en duurzaam betrokken team tot en met de realisatie verantwoordelijk is. En hoe gaat de gemeente om met de ppt-criteria en de hoogte van de bijdrage aan de ontwikkeling van het openbaar gebied? Het nieuwe plan vraagt om tijdelijke huisvesting, bouwen moet gefaseerd en de rente en bouwkosten blijven hoog. De businesscases bieden daardoor financieel geen ruimte voor een forse kwaliteitsslag in het openbare gebied.

Inspireren, bruggen bouwen en haalbaar maken

HevoFame heeft in dit project een dubbele rol: die van planontwikkelaar en van bruggenbouwer. Als bruggenbouwer brengt HevoFame elkaars taal en dilemma’s in beeld en inspireert om tot samenhangende oplossingen te komen. De complexiteit vraagt om een multidisciplinair team vanuit HevoFame met deskundigheid op het gebied van zorgconcepten en zorgfinanciering, onderwijsconcepten en onderwijsfinanciering, kostendeskundigen, wet en regelgeving, bouwtechniek en architectuur. Een ontwikkelmanager stuurt het hele project aan.