Door schaarse ruimte, dure grondstoffen, dwingende CO2-budgetten en netcongestie verschuift de focus in de besluitvorming over de toekomst van (maatschappelijk) vastgoed steeds meer van nieuwbouw naar renovatie, eventueel gecombineerd met transformatie naar een andere functie.
2 juli 2026
Renovatie is echter zelden een overzichtelijke of voorspelbare operatie: er wordt gewerkt met onzekerheden achter wanden en boven plafonds, met gebouwen die in gebruik blijven, met gebruikers die comfort wensen zonder verlies van karakter, en met overheden en bestuurders die hoge duurzaamheidsambities stellen.
Niet elk gebouw verdient eeuwig behoud of kan door renovatie een nieuw leven en een nieuwe betekenis krijgen. Wanneer is renoveren de meest verantwoorde keuze? Wat zijn de dilemma’s? We legden vier experts vier stellingen voor.
Renovatie is geen alternatief meer, maar het uitgangspunt. Sloop/nieuwbouw is alleen in uitzonderlijke gevallen maatschappelijk verantwoord.
Van de Groep: ‘Eens. Waar ik vooral voor pleit, is het omdraaien van de bewijslast. Nu moet renovatie zich in de besluitvorming vaak verantwoorden ten opzichte van nieuwbouw. Terwijl de eerste vraag zou moeten zijn: waarom nieuwbouw? Natuurlijk kunnen er redenen zijn om daar toch voor te kiezen, bijvoorbeeld als je in een gebouw ook na renovatie niet gezond kunt werken.’
Keizers: ‘Renovatie zou inderdaad de eerste oplossing moeten zijn, al is sloop/nieuwbouw in bepaalde gevallen toch goedkoper en maatschappelijk verantwoorder. Ik bepleit ook een andere, circulaire invalshoek. De primaire vraag is niet wel of niet renoveren, maar welke delen van het gebouw kun je op een slimme manier hergebruiken, ter plekke of in de omgeving?’
Mooij: ‘Ik sluit me hierbij aan. Om tot een CO2-neutrale gebouwde omgeving te komen, moeten we de CO2-uitstoot over de hele levensduur van een gebouw bekijken. En dan scoort renovatie per definitie beter dan sloop/nieuwbouw. De eerste vraag moet zijn: moeten we überhaupt bouwen, of bereiken we hetzelfde doel met herbestemmen, ombouwen, hergebruik en/of transformatie?’
Roskam: ‘Ook bij het Rijksvastgoedbedrijf heeft renoveren de voorkeur boven nieuwbouw. Dat heeft ook te maken met de aard van onze gebouwen. Met name rechtbanken zijn vaak monumenten; die wil je behouden. En gevangenissen zijn dermate complex dat je die niet makkelijk op een andere plek kunt neerzetten. Toch kiezen we soms voor nieuwbouw, omdat een gebouw niet functioneel op niveau kan worden gebracht of moeilijk kan worden verduurzaamd.’
Het werkt contraproductief om renovatie langs de meetlat van nieuwbouw te leggen. Jan Willem van de Groep
Om te voorkomen dat renovatie niet meer is dan uitgesteld onderhoud, moeten op het gebied van comfort, gezondheid en prestaties dezelfde eisen gelden als bij nieuwbouw. Alleen dan kan er sprake zijn van een duurzame verlenging van de levensduur.
Keizers: ‘Voor wat betreft de energieprestaties, CO2-uitstoot, comfort en gezondheid ben ik het daarmee eens. Maar er zijn ook minder relevante nieuwbouweisen. Denk bijvoorbeeld aan de hoogte van deuren. Als die in een bestaand gebouw afwijkt van de nieuwbouweis, zou dat niet moeten leiden tot breekwerk.’
Mooij: ‘Bouwen of renoveren doe je niet heel vaak, dus als je het doet, doe het dan meteen goed. Hou daarbij voor ogen hoe een gebouw er in 2050 uit zou moeten zien. De praktijk is nu nog dat we bij renoveren net voor de bezemwagen blijven. Tegelijkertijd moet worden opgepast dat de eisen haalbaar blijven in de bestaande bouw, zodat niet alsnog de neiging ontstaat om voor nieuwbouw te kiezen.’
Roskam: ‘Ik ben het niet eens met deze stelling. Je hebt bij renovatie te doen met een bestaand gebouw en dus met beperkingen van wat mogelijk is. Aan sommige zaken moet je echter geen concessies doen. Dat zijn inderdaad de energieprestaties en de gezondheid, maar ik voeg daar de brandveiligheid aan toe.’
Van de Groep: ‘Het werkt contraproductief om renovatie langs de meetlat van nieuwbouw te leggen. Natuurlijk moet je op sommige onderdelen de lat hoog leggen. Kijk dan in de eerste plaats naar de verbetering ten opzichte van de oude situatie, en niet naar de vergelijking met een nieuw gebouw. Met gezond boerenverstand kom je een heel eind, zonder - zoals bij nieuwbouweisen - meteen te moeten grijpen naar peperdure technische installaties.’
Door te renoveren kan de bestaande stroomaansluiting worden gebruikt. Ook dan blijft het echter noodzakelijk om te sturen op verlaging van de energievraag, die door volledige elektrificatie immers sterk zal stijgen.
Mooij: ‘Energiebesparing is en blijft een noodzakelijke ambitie richting een CO₂-neutrale gebouwde omgeving in 2050. Niettemin zal de capaciteit van de bestaande stroomaansluiting door de elektrificatie vaak toch moeten worden uitgebreid. Door slimme oplossingen, zoals opslag in batterijen en eigen opwek, kunnen we echter een heel eind komen.’
Roskam: ‘Bij renovatie kijken we sinds kort ook naar het energiecontract. Dan stuiten we regelmatig op problemen. Voor onze projectmanagers en technisch adviseurs hebben we daarom een openbaar toegankelijke toolbox gemaakt. Daarnaast zoeken we samen met andere partijen ook naar lokale oplossingen, bijvoorbeeld in Energierijk Den Haag. We hebben in dat verband al batterijen geplaatst en de warmtekrachtkoppeling van twee gebouwen met elkaar verbonden’.
Van de Groep: ‘Renoveren zonder energiebesparing is per definitie een heel dom idee. Omdat je bij een renovatie ook altijd de schil zult aanpakken, is die besparing snel te realiseren. Het zou goed zijn om de netto contante waarde van die toekomstige besparing aan het renovatiebudget toe te voegen. Dan kun je op energetisch gebied tot een heel hoog niveau komen en mogelijke problemen met de netcongestie voorkomen.’
Keizers: ‘Renovatie hoeft niet te leiden tot een hogere elektriciteitsvraag. Je kunt ook werken met een warmtenet of warmteopslag. En als er wel sprake is van een hogere elektriciteitsvraag, kun je met name het maatschappelijk vastgoed inzetten om op gebiedsniveau beter te sturen op een goed verdeeld en flexibel elektriciteitsgebruik. Die mogelijkheid is er bij nieuwbouw zonder stroomaansluiting niet. Renovatie kan zo wel degelijk helpen bij het oplossen van de netcongestie.’
Bij vastgoedbeslissingen ligt de nadruk nog steeds te veel op het investeringsbudget en de afschrijvingswaarden. De belevingswaarde van een gerenoveerd pand en de waarde van hergebruikte materialen en grondstoffen worden ondergewaardeerd. Daardoor kiezen we te snel voor sloop/nieuwbouw.
Roskam: ‘Ik vind dit wel een lastige. We zouden graag de belevingswaarde en restwaarde van materialen meenemen in onze afwegingen, maar daarvoor ontbreken nu nog goed bruikbare standaarden. Het Rijksvastgoedbedrijf gunt sowieso niet alleen op investeringsbudget. We kijken tevens naar kwaliteit en CO₂-uitstoot en vaak ook naar beheer en onderhoud op de lange termijn. En in de planvorming voor met name kantoren kijken we ook naar het effect op de werkgelegenheid in de regio en de meerwaarde van een gebouw voor de openbare ruimte in de directe omgeving.’
Van de Groep: ‘De meerwaarde van renovatie zit deels in minder tastbare waarden als identiteit en herkenbaarheid. Een goede manier om die waarden toch te kunnen meenemen, is door het casco te laten staan. Gebruik het budget dat je nodig zou hebben voor de nieuwbouw daarvan om het gebouw te strippen en volledig opnieuw in te richten. Dan ben je als het ware het casco aan het oogsten en kijk je op een circulaire manier naar wat je met een gebouw kunt doen.’
Keizers: ‘Eens met de stelling, al vind ik de belevingswaarde moeilijk in te schatten. Een oud gebouw kan ook gewoon heel lelijk zijn. Voor het meenemen van de waarde van hergebruik zijn er Europese richtlijnen op komst. Vanaf 2028 moet voor alle gebouwen vanaf 1.000 m² de totale CO₂-uitstoot over de hele levensduur worden berekend. In 2030 worden die berekeningen aangevuld met maximale grenswaarden. Als de Nederlandse overheid die streng toepast, zal dat renovatie veel aantrekkelijker maken.’
Mooij: ‘Vanuit onze inzet voor Paris Proof ben ook ik het helemaal eens met de stelling. De CO₂-uitstoot van het bouwen zelf geeft een enorme piek in de emissies van nu. De fabricage van beton en staal gebeurt immers nog niet duurzaam. Om helemaal een goede afweging te maken, zou je ook nog het effect op de bereikbaarheid en dus mobiliteit moeten meenemen. Omdat een bestaand gebouw in een gebied ligt waar al infrastructuur aanwezig is, valt ook hier de afweging vaak uit in het voordeel van renovatie.’
Renovatie, tenzij. Dat is voor ons geen vraag meer, maar het vertrekpunt. De grootste opgave ligt in het behouden en verduurzamen van onze bestaande vastgoedvoorraad. Daar zit de grootste duurzaamheidswinst, maar ook de grootste complexiteit.
Renovatie is zelden voorspelbaar en altijd weer anders. Juist daarom vraagt het om maatwerk en een goed afwegingsmodel: welke ingrepen doen we wel en welke zeker (nog) niet. Maatwerk is geen luxe, maar noodzaak, want elk gebouw, elke gebruiker en elk verhaal is uniek. Dat vraagt om een integrale benadering, waarin techniek, gebruik, kosten en toekomstwaarde vanaf het begin samen worden beschouwd. Tegelijk moeten we waken voor het simpelweg kopiëren van nieuwbouweisen. Het draait niet om maximaal presteren, maar wat je doet moet kloppen op de lange termijn. Energie, gezondheid en veiligheid zijn randvoorwaardelijk, maar daarbinnen zit ruimte voor slimme, soms ook heel eenvoudige oplossingen.
Wat in de praktijk vaak onderbelicht blijft, is de waarde van wat er al is. In de reacties van de experts herkent Arthur van Kempen, expert renovatie, de zoektocht naar het waarderen hiervan als het gaat om duurzaamheidsprestaties. Opvallend is dat juist het niet ingrijpen, of het zo min mogelijk aanpassen van wat al goed is, nog steeds ondergewaardeerd blijft qua ‘duurzaamheidsscores’. Aan het meetbaar maken en goed waarderen hiervan zou veel meer aandacht moeten worden besteed.
De kern is balans: tussen ambitie en haalbaarheid, tussen het toevoegen van techniek of het juist weglaten en behouden, tussen vandaag en morgen. Goede renovatie draait om het steeds opnieuw maken van die afweging, bij elk project weer.
Huub Keizers is Business Manager Circulair Bouwen & Internationale Samenwerking bij TNO. Hij is al vijftien jaar betrokken bij de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Keizers houdt zich bezig met innovatietrajecten op het snijvlak van de overheid (en wet- en regelgeving), kennisinstellingen en het bedrijfsleven. Hij is ook actief in het Platform Duurzame Huisvesting.
Jan Willem van de Groep is programmaregisseur van Building Balance, een landelijke non-profitorganisatie die het gebruik van biobased grondstoffen en materialen in de bouw bevordert. In het verleden was hij onder meer bedenker en initiator van de Stroomversnelling, een initiatief om woningen goedkoper, beter en duurzamer te renoveren.
Martin Mooij is programmamanager Paris Proof bij Dutch Green Building Council (DGBC). Dit kenniscentrum heeft als doel de gebouwde omgeving te verduurzamen, met name door de duurzaamheid van gebouwen beter meetbaar te maken. DGBC is vooral bekend door BREEAM, een certificeringssysteem voor duurzame gebouwen. Paris Proof werkt toe naar een CO₂-neutrale gebouwde omgeving in 2040.
Selina Roskam werkt als coördinerend programmamanager Duurzaamheid bij het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) aan de verduurzaming van een van de grootste vastgoedportefeuilles van Nederland. Het RVB is eigenaar van zo’n 6 miljoen m² aan onder meer kantoren, gevangenissen en rechtbanken. Daarnaast beheert het de portefeuille van het Ministerie van Defensie van circa 6 miljoen m², waar een behoefte ligt aan verdere uitbreiding en modernisering.
Dit artikel is opgenomen in ons relatiemagazine 360°, voorjaar 2026.
