Complexe strategische vraagstukken

Campusontwikkeling en gebiedsontwikkeling

We zijn vaak betrokken bij campusontwikkeling; een fysieke locatie waar invulling wordt gegeven aan de synergie tussen overheid, onderwijs en ondernemers, ook wel de triple helix genoemd. Campussen sluiten aan op het economisch ecosysteem van regio’s en fungeren als vestigingsmagneet voor bedrijven en als katalysator van innovatie. Met de ontwikkeling wordt beoogd meerwaarde te creëren voor gebruikers, omwonenden en bezoekers. Door de vele stakeholders is het proces om te komen tot een campus vaak intensief. Wij hebben vanuit onze ervaring als onafhankelijk procesbegeleider een beproefde aanpak ontwikkeld. Om uiteindelijk verantwoorde keuzes te maken voor investeringen in gebouwen, terreinen en andere voorzieningen is een duidelijke visie en ambitie het begin.

HEVO houdt zich in het proces bezig met de dieperliggende belangen van de betrokken partijen en het creëren van draagvlak van verschillende partijen. Beide zijn essentieel voor campusontwikkeling. We brengen door middel van interviews en gezamenlijke sessies de fundamentele verschillen (in bijvoorbeeld financiering, draagkracht en risicobereidheid) en kansrijke overeenkomsten in beeld. Hiermee maken we de succesfactoren én eventuele showstoppers al in een vroeg stadium inzichtelijk. Tevens kijken we naar financieringsmogelijkheden en maken we die transparant. Dit alles voorkomt ‘optimism bias’ en leidt tot een realistisch en haalbaar plan: een vitaal ecosysteem.

Integrale Huisvestingsplannen (IHP)

Met Integrale Huisvestingsplannen helpen we gemeenten en scholen met het vastleggen van een gedegen visie op hun vastgoed op langere termijn. Bij het ontwikkelen van een IHP voor primair, speciaal en voortgezet onderwijs richten wij ons op het proces van politiek-bestuurlijke besluitvorming, het ontwikkelen van een visie op het scholenlandschap met de stakeholders én het realiseren van een stevig onderbouwd investeringsprogramma in onderwijshuisvesting. Wij brengen daarbij belangen samen en zorgen voor de continue beschikbaarheid van kennis op het gebied van wet- en regelgeving, planning en programmering op stads-, wijk- en objectniveau en deskundigheid op het gebied van duurzaamheid, financiering en exploitatie van onderwijsgebouwen. In lijn met ons adviesrapport aan de PO-raad, VO-raad en de VNG, krijgt het IHP in de toekomst naar verwachting een meer verplichtend karakter. 

Strategische vastgoedplannen

Ook buiten onderwijs en gemeenten helpen we organisaties met strategische vastgoedplannen, bijvoorbeeld voor kantoren, zorginstellingen en sportaccommodaties. Zo’n strategisch vastgoedplan is een op maat gemaakt plan dat aansluit op de meerjarenstrategie van de organisatie en de ontwikkelingen in de markt. In het plan wordt de koers van het vastgoed beschreven waardoor duidelijkheid ontstaat over de besluitvorming voor de lange termijn. Ontwikkelingen die worden meegenomen zijn bijvoorbeeld (in de zorg) het langer thuis blijven wonen en het scheiden van wonen en zorg, (in de sport) clustering en multifunctioneel gebruik van sportcomplexen en (in kantoren en bedrijfshuisvesting) reorganisaties, Het Nieuwe Werken en hybride werken. Een strategisch vastgoedplan geeft een helder inzicht in de strategische uitgangspunten waarop het vastgoed wordt gemanaged om een optimale balans te behouden tussen ‘de vraag naar’ en ‘het aanbod van’ vastgoed. 

Gemeentelijke fusies

Een fusie is ook een veelomvattende operatie en het is bovendien een ingrijpend veranderingsproces. Voor iedereen die hiermee te maken heeft is het vaak de eerste en enige keer dat men dit meemaakt. Naast de functionele en ruimtelijke aansluiting van de huisvesting op de verschillende werkprocessen, de mate van centralisatie, de locatiekeuze, de (eenmalige) investering en de structurele huisvestings­lasten speelt ook emotie een rol. Cultuuraspecten zijn bij het samengaan van meerdere organisaties van grote invloed op het succes. Waar zitten de verschillen, waar moet rekening mee gehouden worden, of in hoeverre kan huisvesting zelfs helpen cultuurverschillen te overbruggen? Hoe kan de gemeentelijke huisvesting het visitekaartje van de nieuwe fusiegemeente zijn? Wat betekenen de beleving van de gebruiker (inwoner of medewerker), het gebruikscomfort en de gastvrijheid die de gemeente wil uitstralen? Deze politiek gevoelige opgaven vragen om bestuurlijke sensitiviteit; iets dat de adviseurs van HEVO - met veel ervaring in gemeentelijke fusies - wel is toevertrouwd. Ook hebben we inhoudelijke kennis van zaken en het vermogen om die kennis te verbinden met proces­vaardigheden.

Financieringsopgaven

Financieringsvraagstukken rondom vastgoed, met name in het publieke domein, worden steeds belangrijker maar ook complexer. De vastgoedopgaven in zorg, onderwijs en gemeentelijk vastgoed zijn groot: zowel qua hoeveelheid als wat betreft het functioneel laten aansluiten bij de wensen van de gebruiker en het verduurzamen van de bestaande voorraad. Voor veel instellingen in zorg en onderwijs is de financiering lastig terwijl kapitaalverschaffers kritischer worden. Daarbovenop speelt de governancedruk van toezichthouders die steeds meer kritische vragen stellen.

Om hun vastgoed gefinancierd te krijgen vragen opdrachtgevers vaak ondersteuning van HEVO. Bij vrijwel elk huisvestingsvraagstuk speelt een financieringscomponent. Bij HEVO gaan die twee altijd samen. Die integrale manier van werken is zelfs een van onze overtuigingen en voor veel bestuurders en beleggers wordt het gemakkelijker om gefundeerde beslissingen te nemen.

Omdat HEVO sinds jaar en dag banken, corporaties en beleggers adviseert, weten we als geen ander welke vragen financiële instellingen of de eigen Raad van Toezicht stellen. Ze willen inzicht in de risico’s op zowel korte als lange termijn en willen weten of op de lange termijn een gezonde onderneming te runnen is in het toekomstige gebouw. In onze integrale manier van werken neemt marktonderzoek een belangrijke positie in. De markten waarin we actief zijn kennen we door en door. Door ons onderzoek te onderbouwen met analyses van grote hoeveelheden data kunnen we prognoses maken en onderbouwen dat er langjarig behoefte is aan een bepaalde huisvestingsvraag. Precies die informatie die voor de gebruiker, bank of belegger noodzakelijk is om tot goede beslissingen te komen.

Goede controle over de financiële kant van een project is een basisvoorwaarde voor een efficiënte aanpak.

Aanbesteden en contracteren

De aanpak van een project kan het project maken of breken. De strategische keuzes voor een bouworganisatievorm, een contractvorm en de wijze van aanbesteden zijn essentieel. Idealiter is de gekozen bouworganisatievorm een middel om risico’s te beperken. Maar tegelijkertijd kan deze ook juist de kans op falen vergroten. Een goed aanbestedingstraject is de basis voor een succesvolle, vaak langjarige, samenwerking. Bij een huisvestingsproject van enige omvang zijn al snel een paar honderd personen en tientallen bedrijven betrokken. Voor een positief eindresultaat is het cruciaal de werkzaamheden aan de juiste partijen uit te besteden en de gemaakte afspraken vast te leggen in duidelijke contracten.

Vooraf zijn er belangrijke beslissingen te nemen, bijvoorbeeld over de te kiezen bouworganisatievorm. Welke past het best? Die keuze wordt onder andere bepaald door de mate van invloed die de opdrachtgever wenst en hoeveel risico hij bereid is te nemen. Ook het karakter van het project en de situatie in de bouwsector zijn van belang. De vorm die wordt gekozen is medebepalend voor het halen van de doelstellingen. HEVO ondersteunt in het totale traject met het uitbrengen van het strategisch advies en in de gehele verdere operatie, van aanbestedingsdossier, het begeleiden van de aanbesteding tot en met het uitvoeren van het contractmanagement.