10 juni 2025
Gemeentelijk accommodatiebeleid
Met het ravijnjaar 2026 op komst is het belangrijk om slim en strategisch om te gaan met maatschappelijk vastgoed, zoals gebouwen voor zorg, onderwijs, sport en cultuur.
Klik hier als u op de hoogte wil blijven over het ravijnjaar of hier als u zich wilt aanmelden voor onze studiedag 'Hoe ontwikkel ik een MFA?’
Hoe zorgen gemeenten ervoor dat hun maatschappelijk vastgoed bij de tijd, duurzaam, kostenefficiënt en optimaal toegesneden is op de behoeften van de gebruikers? Zeker met de geplande structurele verlaging van de uitkeringen uit het Gemeentefonds vanaf het ravijnjaar 2026 en de dringende noodzaak tot verduurzaming volgens de Klimaatwet, staat deze vraag voor veel gemeenten hoog op de agenda. Accommodatiebeleid helpt hen om de vraag naar maatschappelijk vastgoed vanuit de samenleving te laten aansluiten op het aanbod, nu en in de toekomst. Maar welke dilemma’s spelen hierbij en hoe ga je daar als gemeente mee om? We legden vier stellingen voor aan vier experts.
Accommodatiebeleid moet
De vastgoedportefeuilles van veel gemeenten zijn historisch zo gegroeid dat ze niet meer voldoen aan de behoeften van de huidige en toekomstige gebruikers. Ook de verduurzaming maakt een herijking van de portefeuilles en daarmee een integraal accommodatiebeleid onontkoombaar.
Austie: ‘Eens. Lisse heeft met 25.000 m², inclusief de scholen, veel maatschappelijk vastgoed. Veel verenigingen hebben bij ons nog eigen gebouwen. Over het gebruik daarvan zijn in het verleden allerlei afspraken gemaakt. Die leken toen logisch, maar passen niet meer bij deze tijd. En bij die afspraken is ook te weinig de vraag gesteld of maatschappelijk geld goed wordt besteed. Dat veranderen we nu. We hebben voor de korte en lange termijn vastgesteld wat met alle panden moet gebeuren, inclusief de verduurzaming.’
Bijman: ‘Een gemeente moet inderdaad inventariseren wat er in de toekomst nodig is aan maatschappelijk vastgoed. Bij dorpshuizen vraagt dat om maatwerk. Het maakt verschil uit of een dorp een centrumfunctie heeft voor de omgeving of niet. Ook het eigendom kan verschillen. De overeenkomst is dat vrijwel alle dorpshuizen geld nodig hebben voor onderhoud en verduurzaming. De potjes die ze daarvoor hadden, zijn tijdens corona gebruikt om de weggevallen inkomsten te compenseren.’
Van Oort: ‘Eens. De gemeente Land van Cuijk heeft inmiddels duidelijke kaders vastgesteld voor haar maatschappelijk vastgoed. Voor de gemeenschapshuizen ligt de verantwoordelijkheid bij de inwoners zelf. Zij zijn verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie, en ontvangen hiervoor geen subsidie van ons.
Als gebouweigenaar verzorgen wij wel het groot onderhoud en investeren we incidenteel in vernieuwing of verduurzaming. Onze binnensportaccommodaties zijn in beheer van beheerstichtingen. Zij krijgen hiervoor een bescheiden bijdrage en zijn vrij om inkomsten te verwerven uit verhuur. Wij stellen als gemeente wel een maximum aan de huurtarieven om de toegankelijkheid van de binnensportaccommodaties te garanderen. Buitensportaccommodaties zijn veelal al geprivatiseerd. Waar dit nog niet zo is, zijn we daarover in gesprek. Aan culturele accommodaties verstrekken wij bijdragen voor het programma.’
Vos: ‘Eens, maar accommodatiebeleid is wel ingewikkeld. Je moet vooruitkijken, maar wie kan voorspellen welke inwoners hier over tien jaar wonen en welke voorzieningen en infrastructuur dan nodig zijn? Ook de combinatie tussen vastgoed en politiek is lastig. Terwijl de politiek vooral in het hier en nu leeft, staat het vastgoed er voor tientallen jaren.’
Het gaat erom bestaande panden slimmer in te zetten en de gebruikers ervan aan te zetten creatiever te denken. Riet Austie
Riet Austie is wethouder in de gemeente Lisse en heeft onder meer Accommodatiebeleid en Gebouwenbeheer en maatschappelijk vastgoed in portefeuille. Lisse heeft één kern met 23.000 inwoners, een hechte gemeenschap en een rijk verenigingsleven met veel vrijwilligers.
Maatschappelijke versus financiële waarde
Met het naderende ravijnjaar, dreigt de focus in het accommodatiebeleid sterk te komen liggen op kostenbesparing, terwijl de maatschappelijke waarde van het vastgoed minstens zo belangrijk is. Maatschappelijk vastgoed (denk aan dorpshuizen en ontmoetingsplaatsen) is cruciaal voor de vitaliteit en leefbaarheid van dorpen en wijken en versterkt de sociale cohesie. Van die waarde gaat te veel verloren als gemeenten om financiële redenen kiezen voor het samenvoegen of afstoten van vastgoed.
Bijman: ‘Als het gaat om dorpshuizen, ben ik het hiermee eens. Dorpshuizen zijn cruciale ontmoetingsplekken en essentieel voor de leefbaarheid in dorpen. Dat ze dicht waren tijdens de coronacrisis heeft tot veel sociale armoede geleid. Handhaving van dorpshuizen kost geld, maar wat je ermee terugverdient door een betere sociale cohesie is veel meer waard.’
Van Oort: ‘De afweging tussen financieel en maatschappelijk rendement speelt bij ons qua exploitatie feitelijk geen rol, omdat het grootste deel van ons maatschappelijk vastgoed financieel volledig of grotendeels zelfvoorzienend is. Voor investeringen geldt echter dat niet alles overal mogelijk is. Het moet haalbaar en betaalbaar zijn en blijven. In sommige kernen ligt er nog wel een opgave als gevolg van onze gemeentelijke fusie in 2022. Hierbij kijken we scherp naar clustering van voorzieningen, omwille van een doelmatige inzet van middelen.’
Vos: ‘Qua kostenbesparing valt er niet veel te halen bij maatschappelijk vastgoed. Een groot deel van de kosten bestaat nu eenmaal uit verzekeringen, onderhoud en kapitaallasten en die zijn maar beperkt te beïnvloeden. Kostenbesparing bereik je dan eigenlijk alleen door als gemeente minder maatschappelijke voorzieningen aan te bieden. Dat is een beleidskeuze die niet snel wordt gemaakt. Het helpt om naar de exploitatie van de totale vastgoedportefeuille op de lange termijn te kijken. Zo’n strategische aanpak geeft meer inzicht en helpt bij het maken van beleidskeuzes, die kunnen worden vertaald naar besparingen, maar wellicht ontstaat zo ook ruimte voor nieuwe investeringen.’
Austie: ‘Meer oog voor de financiële kant van maatschappelijk vastgoed hoeft niet te leiden tot het afstoten daarvan. Het gaat erom bestaande panden slimmer in te zetten en de gebruikers ervan aan te zetten creatiever te denken en bijvoorbeeld eigen inkomsten te verwerven. Die andere manier van denken is wel even wennen. In Lisse heeft de gemeente in het verleden panden gratis in gebruik gegeven. De verenigingen beschouwen dat nu soms als vanzelfsprekend en dat is niet wenselijk.’
Sandra Vos is als zelfstandig professional in maatschappelijk vastgoed werkzaam als Coördinator vastgoed a.i. in Beverwijk. Deze gemeente heeft 43.000 inwoners en omvat naast de hoofdkern Beverwijk ook het dorp Wijk aan Zee.
Multifunctionele accommodaties
Maatschappelijk vastgoed kan zich nooit in hetzelfde tempo aanpassen als waarin de behoeften vanuit de samenleving veranderen. Daarom moet het accommodatiebeleid zich richten op het tot stand brengen en houden van multifunctionele accommodaties (MFA’s), die flexibel genoeg zijn om mee te groeien of krimpen met de tijd.
Vos: ‘Eens. Liever een beperkt aantal MFA’s waar iedereen welkom is en waar veel gebeurt dan het in stand houden van veel kleine panden. Omdat in MFA’s veel meer ontmoeting plaatsvindt, levert dat meer maatschappelijk rendement op. Voor het beheer van MFA’s bestaat echter niet één oplossing. Hoe multifunctioneler het wordt, hoe meer dat vraagt om een professionele beheerorganisatie. En het vraagt om flexibele gebouwen waarvan ook het beheer en eigendom door de tijd heen kunnen veranderen.’
Austie: ‘Dit is inderdaad de ideale situatie. Een gemeente bepaalt het beleid en is geen uitvoerder. In Lisse willen we de exploitatie van MFA’s zoveel mogelijk bij andere partijen neerleggen. De uitdaging is dan om als gemeente enige sturing te houden over wat er in die panden gebeurt. Je moet zorgvuldig kiezen welke functies je bij elkaar zet en commerciële overwegingen moeten niet de boventoon voeren. Een gemeente kan daar via subsidievoorwaarden grip op houden.’
Bijman: ‘MFA’s zijn niet in alle dorpen nodig. Het hangt af van de situatie. Met een betaalde beheerder kan een dorpshuis wel als MFA fungeren, maar als het volledig draait op vrijwilligers, lukt dat niet. Van belang is ook welke ontmoetingsplekken er verder zijn in een dorp. Op het platteland verdwijnen nu veel horecavoorzieningen. Dan wordt een dorpshuis belangrijker als ontmoetingsplek, met tal van activiteiten voor de inwoners.’
Van Oort: ‘Het hangt inderdaad af van wat een dorp nodig heeft. En de functies moeten elkaar versterken en qua beheer en exploitatie en qua reuring goed bij elkaar passen. Een MFA moet geen doel op zich zijn.’
Nico Bijman is lid van de gemeenteraad van Koggenland, een plattelandsgemeente in Noord-Holland. Hij is tevens secretaris van de Landelijke Vereniging Kleine Kernen (LVKK). De LVKK vertegenwoordigt ongeveer 3.000 dorpen in Nederland en ondersteunt zo’n 4.000 dorpshuizen en dorpshuisorganisaties.
Inbreng gebruikers
Het is bij uitstek aan de gemeenteraad om op het niveau van de hele gemeente de afweging te maken tussen de financiële en maatschappelijke waarde van vastgoed. Bij de vormgeving van het accommodatiebeleid moeten gebruikers daarom geen zware stem krijgen. Om vastgoed in stand te houden, dienen zij waar nodig zelf verantwoordelijkheid te nemen en ondernemerschap te tonen.
Van Oort: ‘Tot moeilijke afwegingen op het gebied van leefbaarheid komt het in de gemeente Land van Cuijk zelden. We zijn gezegend met hele actieve gemeenschappen. Daardoor kunnen wij ons met ons maatschappelijk vastgoed beperken tot een faciliterende en voorwaardenscheppende rol. Waar we altijd naartoe willen, is dat de gemeenschappen het vastgoed als van henzelf beschouwen. Daarmee doen we ook recht aan de eigenheid van de dorpen. We geven deze ruimte ook, binnen de door de gemeenteraad gestelde kaders.’
Vos: ‘Ik ben het met deze stelling eens. Waarbij je je de vraag kunt stellen of je als gemeente panden in eigendom moet houden die worden gebruikt door verenigingen met een steeds kleiner en ouder wordend bestand aan vrijwilligers. In Beverwijk zijn de meeste verenigingen daarom nu zelf eigenaar van hun gebouw en ze verzorgen dus ook zelf het beheer en de exploitatie. Deze verenigingen voelen zich echt verantwoordelijk voor ‘hun’ gebouw. Voor een gemeente is het beheer van het vastgoed geen kerntaak. Hoe minder panden in bezit, hoe beter. Vanuit zakelijk oogpunt zou de nadruk moeten liggen op gebouwen die een breed publiek trekken.’
Austie: ‘In onze lokale democratie heeft de gemeenteraad altijd de beslissende stem. Het komt daarom aan op goed samenspel tussen raad en verenigingen, waarbij aan verenigingen meer flexibiliteit en samenwerking wordt gevraagd.’
Bijman: ‘Er moet inderdaad sprake zijn van een wisselwerking. Natuurlijk is de gemeenteraad verantwoordelijk voor de besteding van middelen voor het in stand houden of organiseren van ontmoetingsplekken. Maar bij dorpshuizen moet dit gebeuren samen met de dorpsraden. Die vormen de antennes in de gemeenschappen en weten het best waar die behoefte aan hebben.’
Bart van Oort is strategisch adviseur Sociaal Domein bij de gemeente Land van Cuijk. Deze gemeente ontstond in 2022 uit de fusie van vijf voormalige kleinere gemeenten. Land van Cuijk is qua oppervlakte de grootste gemeente in Noord-Brabant en heeft 91.000 inwoners, verspreid over 33 kernen. Deze variëren in omvang van 270 tot 19.000 inwoners.
Reactie HEVO
Accommodatiebeleid of strategisch vastgoedbeleid gaat over keuzes op de lange termijn. De effecten van het ravijnjaar spelen weliswaar een rol, maar de geïnterviewde experts kijken zelf duidelijk over de horizon van het ravijnjaar heen. Het belang van accommodatiebeleid als bijdrage voor een leefbare en vitale samenleving staat bij hen voorop. Gemeentelijk vastgoed levert een bijdrage aan het uitvoeren van beleid op het gebied van cultuur, sport, welzijn, ontmoeten en zorg. Het draagt bij aan positieve gezondheid waardoor mensen in beweging blijven én actief en betrokken zijn bij de samenleving. Het creëren van een nieuwe balans tussen vraag (accommodatiebehoefte voortkomend uit beleid en wettelijke taken van gemeenten) en aanbod (een vastgoedportefeuille die daarbij past, uitgedrukt in kwaliteit en kwantiteit van de vierkante meters en tevens betaalbaar) is een complexe puzzel. De opgave om richting 2030 en 2050 de stappen op het gebied van verduurzaming te zetten zoals die zijn afgesproken in de sectorale routekaart, komt daar nog bij. En niet in de laatste plaats: het afwegen van belangen van uiteenlopende groepen in de lokale samenleving, vaak verspreid over een groot gebied met verschillende dorpen, wijken en buurten. Het is een stevige klus, maar goed uitgebalanceerd en betaalbaar accommodatiebeleid met de blik op de lange termijn helpt bij het bouwen van sterke gemeenschappen.
Dit vereist specialisme maar ook proactief handelen en strategisch denken. Zo dragen we bij aan een veerkrachtige en duurzame toekomst voor het maatschappelijk vastgoed en de gebouwde omgeving.
Relatiemagazine
Dit artikel is opgenomen in ons relatiemagazine 360°, voorjaar 2025.
Ook interessant
