In de wijk Goutum-Zuid in Leeuwarden bouwt zorgorganisatie Noorderbreedte Jabikshof, een woonzorgcentrum met een huiselijk karakter voor ouderen met dementie. Investeerder Apollo Healthcare Property Fund koopt dit gebouw om het vervolgens te verhuren aan Noorderbreedte. HEVO adviseerde bij deze sale & leaseback en verzorgde het Risicodragend Projectmanagement.
4 juni 2021
Jabikshof ziet er aan de buitenkant uit als een rij gewone woonhuizen. Elke woongroep heeft zijn eigen huis, te herkennen aan de kleurstelling, het dak en de voordeur. Loop je naar binnen, dan kom je terecht in een ruime woonkamer - die bij iedere woongroep verschillend is ingericht - een open keuken en een grote serre die uitkijkt op een gemeenschappelijke tuin. Op de eerste en tweede verdieping hebben de bewoners hun eigen studio met badkamer. In Jabikshof komen 96 kwetsbare ouderen te wonen met verschillende vormen van dementie. ‘Dat de bewoner een waardevolle dag heeft, staat centraal’, vertelt Hans de Bruin, manager bedrijfsvoering bij Noorderbreedte. ‘Elke bewoner heeft een eigen zorgleefplan dat samen met hem of haar en de familie is opgesteld. Daarin staat bijvoorbeeld hoe laat de bewoner het liefst opstaat, of hij/zij houdt van koken, graag in de tuin werkt of spelletjes doet. Dat is het uitgangspunt voor de dagelijkse zorg.’
Kwetsbare ouderen wonen nog vaak in grote verpleeghuizen, waar ze hun kamer soms moeten delen. Michel van Oostvoorn, director investments bij Apollo Healthcare Property Fund: ‘Inmiddels weten we dat mensen met dementie zich prettiger voelen in woonruimte die zoveel mogelijk doet denken aan een normaal woonhuis. Daarom zijn we ook zo enthousiast over dit project van Noorderbreedte. Overdag zijn de bewoners beneden in de woonkamer, boven heeft iedere bewoner een eigen studio. Daar is genoeg ruimte voor persoonlijke spullen en bewoners kunnen er privé bezoek ontvangen. De bewoners doen activiteiten die ze altijd al deden, zoals aardappels schillen, tuinieren of helpen met de was. Deze taken kunnen ze vaak uitstekend uitvoeren omdat ze verankerd zijn in het geheugen. Het woonzorgcentrum ligt vlakbij winkels, waardoor bewoners met begeleiding of een familielid ook een boodschap kunnen doen. Alles is erop gericht om de bewoners een waardevolle dag te geven. Zorgmedewerkers werken ook graag voor een organisatie waar veel aandacht is voor een zinvolle dagbesteding van de bewoners. Niet onbelangrijk, omdat personeel moeilijk te vinden is.’
Deze nieuwe manier van zorg verlenen vraagt om passende huisvesting. Noorderbreedte had geen vastgoed dat hier eenvoudig geschikt voor kon worden gemaakt. ‘Daarom was het een logische keuze om een nieuwe woonzorglocatie te ontwikkelen die aansluit bij onze visie op de zorg’, zegt Hans de Bruin. ‘Noorderbreedte heeft al haar vastgoed in eigendom. Vanwege risicospreiding wilden we graag de nieuwbouw door een belegger laten financieren en daarna huren. Een belangrijke voorwaarde was dat we de regie hadden over het ontwerp en het bouwproces zodat we onze kennis over het bouwen voor deze specifieke doelgroep maximaal konden inbrengen.’
Noorderbreedte vroeg HEVO om een Informatie Memorandum op te stellen om investeerders te zoeken die geïnteresseerd waren in sale & leaseback. Op die lijst kwamen tien investeerders te staan. René Lolkema, adviseur en risicodragend ontwikkelaar bij HEVO: ‘Van die lijst hebben wij er na een eerste schriftelijke consultatie drie geselecteerd waarvan wij dachten dat ze inhoudelijk bij Noorderbreedte zouden passen. We zijn met elkaar in gesprek gegaan en uiteindelijk hebben wij geadviseerd om met Apollo in zee te gaan omdat Apollo het meest passende aanbod voor Noorderbreedte presenteerde.’
‘Toevallig hadden we eerder geïnvesteerd in een vergelijkbaar woonzorggebouw voor kwetsbare ouderen’, vertelt Michel van Oostvoorn. ‘Apollo belegt namens pensioenfondsen in zorgvastgoed. Niet alleen een stabiel rendement vinden we belangrijk, maar we willen ook investeren in vastgoed met een maatschappelijke impact. Er komen steeds meer ouderen met een zware zorgbehoefte, en het is belangrijk dat die laatste levensfase zo persoonlijk en prettig mogelijk is. Daarom past dit project uitstekend bij ons.’
Noorderbreedte, Apollo en HEVO gingen om de tafel zitten om overeenkomsten te sluiten over de planning, de opleverdatum, de manier van samenwerken en het koop-/leasecontract. Noorderbreedte heeft HEVO toen ook gevraagd om het Risicodragend Projectmanagement op zich te nemen.
Michel van Oostvoorn: ‘Het bouwen van een woonzorggebouw is een aparte categorie en alle partijen moeten genoeg kennis en expertise hebben om dat tot een succesvol einde te brengen. Tijdens de gesprekken merkten we al snel dat we elkaar konden versterken.’
‘Natuurlijk is er wel eens discussie geweest’, zegt Hans de Bruin. ‘HEVO wil genoeg financiële ruimte om het project te maken, wij willen voor een scherpe prijs een bepaalde kwaliteit. Maar die discussies verliepen altijd respectvol.’
Op 17 september 2021 wordt Jabikshof opgeleverd. Vanaf dat moment is Apollo eigenaar en gaat de huurovereenkomst in. Noorderbreedte heeft dan nog een maand of twee nodig om de woongroepen te stofferen en in te richten. Voor de kerst kunnen de eerste bewoners erin.
Noorderbreedte overweegt om het huidige plan met een tweede fase uit te breiden. ‘Dat doen we dan graag met dezelfde partners’, vertelt Hans de Bruin. ‘We zijn zeer tevreden over dit project en de samenwerking.’
Het bouwen van een woonzorggebouw is een aparte categorie en alle partijen moeten genoeg kennis en expertise hebben om dat tot een succesvol einde te brengen. Michel van Oostvoorn, director investments Apollo Healthcare Property Fund
