HEVO ondersteunt universiteiten en hogescholen steeds vaker bij campusontwikkeling. Onderdeel van campusontwikkeling is het realiseren van adequate studentenhuisvesting voor internationale studenten. Dit artikel gaat nader in op de vraag naar studentenhuisvesting én de impact van de coronacrisis.
11 juni 2020
In de komende vier jaar werd een stijging van 14.900 uitwonende studenten verwacht in Nederland. Deze stijging werd volledig toegeschreven aan de komst van internationale studenten[1]. Door de steeds verdergaande globalisering was de verwachting dat deze stijging zich onverminderd zou doorzetten. Zo ook de vraag naar studentenhuisvesting.
Nu de coronacrisis haar intrede heeft gedaan is er onzekerheid over deze toename. De coronamaatregelen hebben grote impact op het internationale verkeer van mensen en middelen en daarmee ook op het gedrag van (internationale) studenten. Denk aan gesloten grenzen, problemen op het gebied van aanvragen van visa en leningen, het afnemen van toelatingstesten en verslechtering van de financiële positie van ouders. De NOS geeft aan dat de komst van internationale studenten mogelijk zal stagneren[2]. Dit heeft direct impact op de universiteiten en hogescholen, daar het aandeel internationale studenten soms uit ruim twintig tot vijftig procent van het aantal studenten bestaat.
Er kan een onderscheid gemaakt worden in een korte- en langetermijnscenario voor de vraag naar studentenhuisvesting als gevolg van de coronacrisis. Alvorens deze scenario’s worden omschreven wordt eerst ingegaan op de achtergrond van de vraag naar studentenhuisvesting.
Nederland kent traditioneel gezien een vorm van studentenhuisvesting die zich kenmerkt door reguliere woningen. In Amsterdam, Utrecht, Groningen en andere Nederlandse studentensteden wonen veel studenten in of rondom de binnenstad in appartementen of op etages waarbij zij centrale voorzieningen delen. Veel van deze woningen worden particulier verhuurd aan de studenten.
Om in aanmerking te komen voor een plaats in deze studentenhuizen is het hebben van een netwerk van belang. Zo worden huisgenoten vaak geselecteerd op basis van referenties van kennissen of wordt er bijvoorbeeld een bezichtiging georganiseerd om kennis te maken met potentiële huisgenoten.
Deze vorm van organisatie maakt het voor internationale studenten lastig om woonruimte te vinden in Nederland. Zij hebben vaak nog geen netwerk.
Naast het feit dat het voor internationale studenten lastig is om aan een kamer te komen in Nederland, zijn de wensen en behoeften van internationale studenten ook anders. Er is naast een kwantitatieve vraag ook een kwalitatieve vraag[3]. Zo zijn bijvoorbeeld studieruimten, sportvoorzieningen, wasruimten en multifunctionele ruimten gewenst. Tevens hebben internationale studenten vaak de behoefte om meer in de buurt van het onderwijsaanbod te wonen, op of in de nabijheid van de campus.
De vraag van internationale studenten sluit op deze manier meer aan op het model uit de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. In deze landen is studentenhuisvesting veelal gekoppeld aan een universiteit. Daarbij wonen studenten vaak samen in woonblokken in de buurt van of op de campus. De koppeling van het woningaanbod aan de universiteiten geeft meer zekerheid aan de studenten en hun ouders: bij plaatsing op de universiteit worden studenten voorzien van geschikte woonruimte.
Universiteiten en hoge scholen zien graag dat internationale studenten zich bij hun instelling inschrijven. Het organiseren van adequate studentenhuisvesting voor deze doelgroep is noodzakelijk om de concurrentie met universiteiten uit andere landen aan te gaan. Daarnaast is het belangrijk om ‘community’ programma’s te organiseren voor deze doelgroep, zodat zij een sociaal netwerk opbouwen. Voor internationale studenten loopt het studerend en sociaal leven immers volledig in elkaar over.
Tegelijkertijd is de realisatie van geschikte studentenhuisvesting een uitdaging: er is reeds een aanzienlijke verduurzamingsopgave voor het bestaande onderwijsvastgoed, beperkte investeringsruimte én het is niet altijd wenselijk om dit type vastgoed in eigendom te hebben. Universiteiten kiezen er daarom (zeker bij campusontwikkeling) vaker voor om niet-onderwijsvastgoed (niet core-assets) te huren. Een andere optie is het verkopen van grond die in handen is van een universiteit. Echter heb je in het geval van verkoop geen invloed meer op de bestemming van de verkochte kavel. Een derde geschikte optie is de erfpachtconstructie; hierbij wordt een recht tot opstalontwikkeling op de grond uitgegeven maar blijft het eigendom behouden. Op deze manier houdt de onderwijsinstelling grip op de ontwikkeling en kunnen er afspraken gemaakt worden over kwaliteit, prijs en vorm van de studentenhuisvesting. Kortom; voldoende redenen en mogelijkheden om dit aanbod te organiseren, maar houdt de vraag aan na de coronacrisis?
In het verleden heeft de markt van studentenhuisvesting zich bewezen als een crisisbestendige sector (figuur 1). Bonard, een gerenommeerd onderzoeksbureau gespecialiseerd in studentenhuisvesting schetst voor deze crisis twee scenario’s.
Figuur 1, bron: Bonard
Korte termijn
Het meest waarschijnlijke scenario voor de korte termijn is de zogeheten ‘U-vorm’. Uitgaande van hervatting van de colleges in het najaar door versoepeling van de maatregelen zal de vraag naar studentenhuisvesting weer stijgen. De verwachting is dat studenten op aangepaste wijze colleges gaan volgen op locatie. Daarbij zullen hybride lesvormen (deels fysiek, deels online) een veelvoorkomend verschijnsel worden.
U-vorm, bron: Bonard
Uiteraard met het voorbehoud dat er geen sprake is van een ‘W-vorm’ waarbij de wereld te maken krijgt met een tweede golf van coronabesmettingen en de bijbehorende maatregelen. Hoe studenten uiteindelijk zullen reageren kan ook afhankelijk zijn van het individu. De Universiteit Leiden meldt dat zij ziet dat internationale studenten op verschillende wijzen reageren[4]. Sommige studenten blijven in Nederland wonen, anderen gaan terug naar hun land van herkomst. De wens om terug te keren naar het land waar ze studeerden zal bij vele studenten blijven leven.
Lange termijn
Op de lange termijn is de verwachting dat de vraag naar studentenhuisvesting volledig herstelt en doorzet naar het niveau van voor de coronacrisis door de toenemende globalisering en mobiliteit van studenten. De komst van internationale studenten, en daarmee de vraag naar studentenhuisvesting, hangt vooralsnog meer samen met de duur en omvang van de coronamaatregelen en minder met de economische gevolgen van het virus.
W-vorm, bron: Bonard
Wel zijn er mogelijke veranderingen in de vraag van internationale studenten, die tevens kansen bieden voor Nederlandse universiteiten en hogescholen:
Studentenhuisvesting biedt naar verwachting ook na de coronacrisis kansen voor universiteiten en hogescholen om hun concurrentiepositie te verbeteren. Daarbij lijkt Nederland bovendien voorzien van een goede uitgangspositie. Dit betekent wel dat er een opgave ligt om te voorzien in adequate studentenhuisvesting die aansluit bij de kwalitatieve vraag van internationale studenten. Nederlandse universiteiten en hogescholen lijken de concurrentiestrijd met andere universiteiten te verliezen door een gebrek aan zekerheid voor de internationale student. Middels verschillende constructies is het voor universiteiten mogelijk om geschikte huisvesting te organiseren voor internationale studenten. Met of zonder corona zullen de Nederlandse onderwijsinstellingen actie moeten ondernemen om de internationale concurrentiestrijd aan te gaan.
[1] NRC (3 oktober 2019) Vraag naar studentenwoningen neemt toe door buitenlandse studenten.
[2] NOS (28 april 2020) Zorgen over internationale studenten, komen ze nog naar Nederland?
[3] Nijënstein, S., Haans, A., Kemperman, A. D., & Borgers, A. W. (2015). Beyond demographics: human value orientation as a predictor of heterogeneity in student housing preferences. Journal of Housing and the Built Environment, 30(2), 199-217
[4] Universiteit Leiden (17 april 2020) Should I stay or should I go? Internationals in Leiden
Lees ook: Studentenhuisvesting campus Hotel Management School Maastricht
Zie hier een filmpje over de nieuwe studentenwoningen Hotel Management School Maastricht: https://youtu.be/h00o01XfVJQ.
