Er is aandacht nodig voor de impact van de verduurzamingsopgave op de vastgoedafdeling van zorgorganisaties. Ondanks dat er veel aandacht is voor de complexiteit van de energietransitie, wordt dit aspect nog wel eens over het hoofd gezien. Dit valt ook op in de recente kamerbrief ‘Stand van zaken Klimaatakkoord Gebouwde Omgeving’ van minister Ollongren:
24 november 2020
‘De verduurzamingsopgave in de gebouwde omgeving is weerbarstig en complex. Dat komt omdat er nog veel onzeker is in de energietransitie, er een grote diversiteit aan gebouwen en mogelijke maatregelen is, gemeenten en andere stakeholders nog kennis en ervaring moeten opdoen, de omschakeling naar een aardgasvrije wijk en vergaande verduurzaming van de eigen woning voor veel mensen geen prioriteit heeft of niet goed past in de levensfase of leefsituatie van dit moment.’
Balanceren tussen verduurzamingsopgave en vastgoedafdeling.
De geschetste complexiteit is een-op-een toepasbaar op de zorgsector: er is een enorme diversiteit aan typen gebouwen, er is onzekerheid op het gebied van onder andere overheidsbeleid, er is behoefte aan kennis en ervaring en er wordt niet overal prioriteit gegeven aan duurzaamheid door de urgentie van andere dossiers (personeelstekorten, corona etc.). Tegelijkertijd rept de brief over het feit dat we nu gaan van een fase van het stellen van randvoorwaarden naar daadwerkelijk uitvoeren. Dit is veel te kort door de bocht.
Om te komen van randvoorwaarden (wetgeving) naar uitvoering (realisatie van projecten) is een immense vertaalslag nodig binnen een vastgoedafdeling van een zorgorganisatie. Denk aan: het herijken van het strategisch vastgoedplan, het bepalen van een strategie voor de verduurzaming van de bestaande voorraad, meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), het maken van keuzes over de wijze van financiering, het uitvoeren van haalbaarheidsstudies, het opstellen van businesscases en uiteindelijk het voeren van adequaat programma- en projectmanagement voor alle investeringen.
Het volledig borgen en het met elkaar laten communiceren van al deze beleidsniveaus (strategisch, tactisch en operationeel) is binnen huidige vastgoedafdelingen al een enorme opgave. Vastgoedafdelingen hebben een forse taak als het gaat om het draaiend houden van de bestaande winkel: Europese Energie-Efficiency Richtlijn (EED)-verplichtingen, uitvoeren van onderhoud, realiseren van nieuwbouw- of renovatieprojecten en het oplossen van acute problemen in de huisvesting. Er is bovendien constant adequate managementinformatie nodig zodat bestuurders kunnen bijsturen.
De taak voor de vastgoedafdeling wordt nog vele malen groter omdat de verduurzaming vraagt om het gedeeltelijk vernieuwen en aanpassen van de volledige vastgoedvoorraad. De omvang van een vastgoedafdeling moet daarom een afspiegeling zijn van de omvang van de huidige werkzaamheden én de verduurzamingsopgave. Al is het alleen maar omdat het gaat om enorme investeringen en de reeds schaarse middelen efficiënt en effectief ingezet moeten worden. De organisatie dient daarom professionals op alle beleidsniveaus in huis te hebben of door professionals ondersteund te worden.
Het gaat bij de verduurzamingsopgave dus niet alleen om betaalbaarheid, maar ook om haalbaarheid. In de vertaalslag van de sectorale routekaart naar de opgave voor zorgorganisaties analyseert HEVO daarom ook expliciet de organisatorische capaciteit van zorginstellingen. Daarmee zijn we, wellicht tot teleurstelling van minister Ollongren, weer dichter bij het creëren van randvoorwaarden, maar voorkomen we dat de uiteindelijke uitvoering achter blijft.
Michel Drenth is adviseur en innovatiemanager bij HEVO en werkt overwegend op strategisch niveau in de zorg en in het onderwijs. Hij combineert duurzaamheid met innovatie om te komen tot praktische oplossingen voor complexe vastgoedvraagstukken.
