Probedrijven gaat een nieuw pand bouwen aan de Pastoor Koopmanweg in Den Helder. Het inclusieve en circulaire gebouw is ontworpen door KJK Architecten, terwijl bouwbedrijf L. v.d. Wal en Zn BV en Embad het daadwerkelijk gaan bouwen. Maar hoe zijn deze partijen eigenlijk gekozen? Welke rol speelt adviesbureau HEVO in dat proces? En welke vergeten geschiedenis hebben HEVO en Probedrijven met elkaar?
6 december 2023
Probedrijven maakte een mooie eerste stap in de richting van nieuwbouw toen ze besloten om te investeren in nieuwbouw. Vervolgens moet het pand natuurlijk nog gebouwd worden. Hiervoor zijn de expertise van een architect en de diensten van een bouwbedrijf nodig. Zij krijgen een grote opdracht, waar veel overheidsgeld mee gemoeid is; de aandeelhouders van Probedrijven zijn namelijk de gemeenten Schagen, Den Helder en Hollands Kroon. Daarom moeten alle bouwbedrijven en architecten een gelijke kans krijgen om hun diensten aan te bieden; niet alleen in Nederland, maar zelfs in Europa. De opdracht kan dus niet zomaar in de markt gezet worden, maar moet als een Europese aanbesteding worden uitgeschreven.
Daar gaat een heel proces aan vooraf. Het zou namelijk een enorme verspilling van tijd, energie en geld zijn als je een aanbesteding al hebt uitgezet en dan pas ontdekt dat je wensen niet haalbaar zijn. Marcel Schep, directeur van Probezorgt en namens Probedrijven projectleider van de nieuwbouw, vertelt: ‘Voordat je zo’n project in de markt zet, moet je een goede vertaling maken van wat je nou precies voor gebouw wilt. Past het bij onze medewerkers? Voldoet het aan onze ambitie, normen en waarden? Beantwoordt het aan de wensen van de gemeenten?’
Hoewel er veel expertise binnen Probedrijven is, is het bouwen van een nieuw pand voor de medewerkers geen alledaagse kost. Daarom is Probedrijven op zoek gegaan naar een partij die dat hele proces kan begeleiden.
Via Cedris, de branchevereniging voor organisaties die werken aan een inclusieve arbeidsmarkt, is Probedrijven in contact gekomen met HEVO, een bureau voor advies en bouwmanagement. Willem Adriaanssen is procesmanager, adviseur en partner bij HEVO: ‘Ik houd me bezig met huisvestingsadvies: wat heeft een organisatie technisch, functioneel en ruimtelijk nodig? Je moet met een pand namelijk heel veel jaren vooruit, dus het moet echt bij je passen. Daarnaast houd ik me bezig met de manier waarop je processen vormgeeft: hoe organiseer je een bouwtraject? Daar komen heel vaak aanbestedingen bij kijken.’
‘Bij HEVO zijn we gespecialiseerd in vastgoed met een maatschappelijke functie. Toen we in de jaren zeventig werden opgericht, waren sociale werkbedrijven onze eerste doelgroep - die kwamen op dat moment net op. Eigenlijk richten we ons vijftig jaar later nog steeds op die groep. We werken niet voor anonieme gebruikers, maar voor organisaties waar ménsen werken en die wij graag goed willen huisvesten. Bij sociale werkbedrijven werken mensen die wat kwetsbaarder zijn, dus daar moet je rekening mee houden. Daarnaast heb je er meer dan bij andere bedrijven te maken met politieke besluiten.’
Marcel: ‘Na wat kennismakingsgesprekken waren we er snel uit dat HEVO dé partij was om dit zeer intensieve traject mee in te gaan. Het grappige is dat ze in de jaren tachtig ook betrokken waren bij de bouw van ons pand aan de Witte Paal 122 in Schagen - maar dat ontdekten we pas nádat we hadden besloten om samen te werken.’
In september 2022 zijn Probedrijven en HEVO aan de slag gegaan. Dat is begonnen met het opstellen van het Programma van Eisen: het overzicht van eisen en wensen waaraan het nieuwe pand moet voldoen.
Willem: ‘De ruimten die er moesten komen, en welke functies die moesten vervullen, had Probedrijven zelf al grotendeels helder, al hebben we die nog wel wat aangescherpt. Technisch lagen de ambities heel hoog, vooral op het gebied van energie en duurzaamheid inclusief circulariteit. Want als je een duurzaam pand maakt, moet het in eerste instantie ook duurzaam zijn voor de mensen die erin zitten - dus een binnenklimaat hebben dat prettig en gezond is. Dat is een lastige balans in grote productieruimten: sommige mensen zijn lichamelijk heel actief aan het werk, dus die verbranden veel energie en produceren veel warmte. Maar anderen doen fijnmazig productiewerk, waarbij ze stilzitten. Dit is ondervangen door een duidelijke beschrijving te maken van het gewenste binnenklimaat, gekoppeld aan het uitgangspunt voor het aantal mensen per ruimte, waarbij er de mogelijkheid is om te sturen op de exacte klimaatcondities.’
‘Toen we de eisen en het budget passend hadden, hebben we gekeken naar het vervolg. Bij een aanbesteding moet je aan een aantal regels voldoen: hoe doe je dat en zorg je dat je zoveel mogelijk van je ambities kunt realiseren? In een proces dat snel gerealiseerd kan worden, maar ook voor Probedrijven te behappen is?’
‘We zijn uitgekomen op een bouworganisatievorm waarbij we het ontwerp en de bouw in één aanbesteding hebben samengevoegd, volgens een UAV-GC-contract. Daarbij wilden we niet meegaan in een race naar bodemaanbiedingen om het maar zo goedkoop mogelijk voor elkaar te krijgen. We hebben het omgedraaid en gezegd: beste markt, dit is ons budget, hiervoor willen we het beste gebouw in de door ons beschreven termen van uitstraling, functionaliteit en duurzaamheid. Daarbij hebben we ook aangegeven dat we graag verrast worden met wat er nog meer mogelijk is. Zo is het een ‘beauty-contest’ geworden.’
Ook de beoordeling van de inschrijvingen op een aanbesteding zijn aan allerlei Europese regels gebonden. Om hierbij te helpen, heeft HEVO de selectieleidraad en gunningsleidraad opgesteld en ook zitting genomen in de beoordelingscommissie. Uiteindelijk hebben vier organisaties daadwerkelijk hun plannen kunnen presenteren om mee te dingen naar de opdracht. Willem: ‘Het was zeer verrassend waar alle partijen afzonderlijk van elkaar mee kwamen. Je kon zien dat het voor hen ook een spannende opdracht was. Sommige kwamen er niet helemaal uit om het hele Programma van Eisen binnen de kaders uit te voeren, maar andere wel - die zagen zelfs nog kans om iets extra’s toe te voegen. Daarmee zie je ook terug dat de gekozen strategie gewerkt heeft.’
Het hele proces is razendsnel verlopen; Probedrijven en HEVO zijn in september 2022 begonnen met samenwerken, in juli 2023 was de winnaar van de aanbesteding al bekend. Deze partij - een samenwerking tussen KJK Architecten, bouwbedrijf L. v.d. Wal en Zn BV en Embad - biedt een volledig energieneutraal en circulair gebouw aan, met een heel hoge duurzaamheidsscore: de uitstekende isolatie en het grote aantal zonnepanelen zorgt dat het pand meer energie gaat opleveren dan het verbruikt. Dankzij de houten draagconstructie levert de bouw veel minder CO2 op dan bij gebruik van beton of staal.
En dan was er nog die extra verrassing: het voorstel om drystacking toe te passen, oftewel ‘droog’ metselen met een soort ‘legostenen’; hierdoor is geen cement nodig is en is hergebruik bij toekomstige aanpassingen mogelijk. Het is een revolutionaire, duurzame bouwmethode die sterk in opkomst is. Marcel: ‘We zagen meteen een prachtige gelegenheid om een nieuw soort werk te ontwikkelen. Hoe mooi is het om medewerkers mee te laten bouwen aan hun eigen gebouw? En dat ze dan ook nog opgeleid worden, met officiële certificering, om aan een behoefte in de markt te voldoen?’
Het traject heeft dus precies opgeleverd wat Probedrijven wil - en méér. Marcel is heel erg blij met de winnende partij, die als kers op de taart ook nog eens uit Den Helder komt. En natuurlijk met de keuze voor HEVO, die als begeleidende partner heeft geholpen om de opdracht niet alleen snel, maar ook gedegen aan te besteden. Marcel: ‘Om tot zo'n proces te komen, is het belangrijk om samen te werken met een partij die begrijpt waar Probedrijven voor staat. Dat heeft HEVO uitstekend begrepen, wat tot deze succesvolle samenwerking heeft geleid.’ En die samenwerking duurt nog wel even voort, want Marcel sluit af met een nieuwtje: ‘We hebben besloten om HEVO óók het hele bouwproces te laten begeleiden.’
Kortom, zo’n veertig jaar na de bouw van de Witte Paal 122, hebben Probedrijven en HEVO elkaar weer helemaal gevonden!
Dit artikel is op 17 november 2023 op de website van Probedrijven gepubliceerd.
