Menu

Jean-Pierre Hanin

CEO bij Cofinimmo

Cofinimmo is de grootste, beursgenoteerde vastgoedgroep in België en een gerenommeerde speler in Healthcare. Het bedrijf wil het leiderschap op de Europese zorgvastgoedmarkt consolideren en vergroten door te investeren in hoogwaardige, kwalitatieve en functionele gebouwen.

  
  
  

Cofinimmo: game changer met buitenlandse zorgervaring

Cofinimmo is de grootste, beursgenoteerde vastgoedgroep in België en een gerenommeerde speler in Healthcare. Het bedrijf wil het leiderschap op de Europese zorgvastgoedmarkt consolideren en vergroten door te investeren in hoogwaardige, kwalitatieve en functionele gebouwen.

“Concreet komt het erop neer dat we de omvang van onze zorgvastgoedportefeuille willen verdubbelen. Als we rekening houden met de evolutie van de zorgsector en de mogelijkheden en kansen die daarmee samenhangen, moet dit mogelijk zijn binnen vijf jaar. Voor Nederland impliceert dit dat we zeer actief de evolutie van de zorgmarkt volgen.” Een gesprek met ceo Jean-Pierre Hanin.

Wat wil Cofinimmo bereiken?

De strategie van Cofinimmo is dat we ons leiderschap op de Europese zorgvastgoedmarkt willen consolideren en vergroten. Concreet komt het erop neer dat we de omvang van onze zorgvastgoedportefeuille willen verdubbelen. Dit doen we door ons aanbod van vastgoed aan de huurders te diversifiëren, zowel vanuit geografisch oogpunt als op het vlak van het type van het gehuurde vastgoed. Als we rekening houden met de evolutie van de zorgsector en de mogelijkheden en kansen die daarmee samenhangen, moet dit mogelijk zijn binnen vijf jaar. Ons strategische hoofddoel is om de zorgvastgoedportefeuille uit te breiden in een tempo dat verenigbaar is met de mogelijkheden om een voldoende hoog en duurzaam rendement te behalen. We willen dit realiseren door te investeren in hoogwaardige, kwalitatieve en functionele gebouwen. Deze genereren namelijk hogere, stabiele en geïndexeerde cash-flows met over het algemeen, lange termijn huurcontracten.

Hoe pakken jullie dit aan?

Voor Nederland impliceert dit dat we zeer actief de evolutie van de zorgmarkt volgen. Lange tijd lag de focus op verpleeghuizen en ouderenzorg terwijl we de voorbije jaren ook vele andere types van zorgvastgoed in onze portefeuille hebben verworven. Denk aan eerstelijnszorgcentra, gespecialiseerde klinieken, revalidatiecentra, zorggebouwen voor gehandicapten en voor psychiatrie, enzovoort. Ieder gebouw waar in voldoende mate zorg wordt geleverd behoort tot de mogelijkheden. Dit kan in landen waar we al actief zijn, zoals België, Nederland, Duitsland en Frankrijk, maar ook in andere landen. In Nederland hebben we geen geografische belemmeringen en zijn we overal actief. We beperken ons zeker niet alleen tot de Randstad.

Hoe belangrijk is duurzaamheid?

Milieu en duurzaamheid vinden we zeer belangrijk en we besteden er dan ook veel aandacht aan. We communiceren hierover zelfs in een apart duurzaamheidsverslag, naast het jaarrapport en het speelt een rol vanaf de aankoop van onze panden. Tijdens onze due diligences bekijken we het gebouw en ligging in al zijn facetten. Zo kijken we systematisch naar mogelijke bodemvervuiling, aanwezigheid van asbest, energiecertificaten, duurzaamheid van materialen enzovoort. Ook houden we steeds rekening met de levenscyclus van een gebouw en ontwikkelen voor onze panden een lange termijnstrategie op een horizon van dertig jaar. We vinden het belangrijk dat onze gebouwen beantwoorden aan de behoefte en wensen van zijn residenten en patiënten, dat deze veilig zijn en een gezonde omgeving bieden.

Hoe zorg je voor duurzaam zorgvastgoed?

We letten er altijd op dat het gebouw goed past in het stedelijke weefsel of de omgeving. Bij nieuwbouw en renovaties hebben we aandacht voor het gebruik van duurzame materialen en bouwtechnieken en we stimuleren hergebruik. Hiermee proberen we onze ecologische voetafdruk te beperken. In het herontwikkelingsproject met zorgorganisatie Fundis hebben we bijvoorbeeld het voormalige RRR Rotterdam gekocht. De bekende architect Thomas Rau werd aangetrokken voor het ontwerp. Hij is gespecialiseerd in duurzaam bouwen en energieneutrale en circulaire architectuur. Zijn opdracht is om een duurzaam gebouw te ontwerpen met volle aandacht voor hergebruik van materialen, alternatieve energiebronnen en een beperkte ecologische voetafdruk. Jaarlijks kijken we ook uitgebreide naar het energieverbruik en zoeken oplossingen om dit verbruik te verminderen. In Nederland zijn we volop bezig met het installeren van zonnepanelen op onze gebouwen en we volgen de nieuwe wetgeving over alternatieve energie en het stoppen van gasaansluitingen op de voet.

Hoe ziet jullie portefeuille eruit?

Na de zomer van 2018 bestond onze globale portefeuille voor de helft uit zorgvastgoed verspreid over vier landen. Het gaat om 168 gebouwen met een omvang van 1,9 miljard euro en een totale bruto vloeroppervlakte van 884.000 vierkante meter. Specifiek voor Nederland hebben we het over 31 panden, 11 procent van onze totale zorgportefeuille. We hebben enkele grote internationale zorggroepen als huurder, zoals Korian, Orpea en Armonea. Zij huren een groot aantal van onze gebouwen in de verschillende landen. In Nederland zijn deze groepen nog geen huurder bij ons omdat ze, met uitzondering van Orpea, hier nog niet actief zijn. In Nederland hebben we meer verschillende huurders die actief zijn in de diverse zorgdomeinen.

Waar kijken jullie naar bij een businesscase?

Op de eerste plaats kijken we naar de zorgactiviteit van de huurder in het pand en naar de kwaliteit van de zorgorganisatie. Wij willen ook de businesscase zien van de huurder. Hiermee krijgen we een idee van de inkomsten en uitgaven en kunnen we inschatten of de activiteiten in het pand op de lange termijn een gezonde bedrijfsvoering hebben. Bij de zorgorganisatie zelf kijken we ook naar de solvabiliteit en het track-record. Een ander belangrijk criterium is de duurzaamheid van de huur. We benchmarken de huur met verschillende factoren zoals de NHC-component, markthuur, enzovoort. Voor ons is het zeer belangrijk dat de huur op lange termijn duurzaam en betaalbaar blijft voor de huurder. Tot slot kijken we uiteraard ook naar de bouwtechnische eigenschappen van het gebouw zoals de indeling, kwaliteit van materialen en installaties, herontwikkelingsmogelijkheden, energieprestatie en locatie.

Hoe sluiten jullie zorgvastgoed aan op de vraag van gebruikers?

Onze toegevoegde waarde zit hem in de combinatie van onze knowhow en zorgexpertise in vastgoed. We combineren 35 jaar vastgoedervaring op het gebied van concept en realisatie, beheer en onderhoud met jarenlange ervaring met de werking van de zorgsector in verschillende landen en zorgdomeinen. We adviseren zorgorganisaties en delen onze ervaring uit de verschillende landen en zorgdomeinen. Zij kunnen deze kennis gebruiken om tot zorggebouwen te komen die aansluiten bij de manier waarop ze hun zorg willen organiseren.

Wanneer kunnen zorgorganisatie bij jullie aankloppen?

We zijn een gesprekspartner in verschillende stadia van het proces. Bijvoorbeeld als een zorgorganisatie bezig is met strategische overwegingen rond haar vastgoedpositie en projecten vanuit nieuwe invalshoeken wil bekijken. In dit stadium is onze input hoofdzakelijk strategisch en conceptueel van aard. Andere partijen benaderen ons bijvoorbeeld bij de concrete uitwerking van hun plannen. Op basis van een uitgewerkt project, inclusief business case, ontwerpplannen en vergunning kunnen we heel snel een indicatie geven van de voorwaarden waartegen we een organisatie financieel kunnen helpen. Dit kan ook in samenwerking met externe partners als HEVO. Bijvoorbeeld voor advies en Risicodragend projectmanagement, afhankelijk van de status van het project en wat er nodig is.

Wat kunnen jullie meegeven vanuit jullie buitenlandervaring?

Nederland is een ontzettend interessante markt. Dit merken we zowel aan de diversiteit van de projecten in de verschillende sectoren als aan de innovatie die we tegenkomen in deze projecten en bij de zorgorganisaties zelf. We zijn sinds 2007 al actief in Nederland met de overname van het vastgoed van AB Inbev, met meer dan duizend cafés in België en Nederland, en zijn op het gebied van zorgvastgoed sinds 2012 aanwezig op de Nederlandse markt. Kortom, we zijn voor de lange termijn actief in heel Nederland. We vinden het belangrijk om beroep te doen op lokale, Nederlandse expertise en bestuurservaring. Voor extern advies laten we ons graag begeleiden door partijen als HEVO. We kunnen een echte game changer zijn dankzij onze buitenlandse zorgervaring. Samen met de innovatie vanuit Nederlandse bestuurskamers, ondernemers en zorgvastgoedverantwoordelijken kunnen we een verdere impuls geven aan de vernieuwing en groei van het zorgvastgoed in Nederland.