Stadskantoor Venlo | HEVO | bouwmanagement

Het is in de bouwsector ongebruikelijk dat er een uitgebreide evaluatie wordt gehouden. Hooguit gebeurt dit bij de afronding van de bouwfase. Willem Adriaanssen

Stadskantoor Venlo is een voorbeeld gebouw op het gebied van circulair (cradle-to-cradle), groen en gezond bouwen en ook de effecten voor de gezondheid op de gebruikers zijn in beeld gebracht. Wij hebben de businesscase en het toetsen van de businesscase van het stadskantoor verzorgd.

Wij hebben het aspect gezond bouwen en de (financiële) gevolgen daarvan dieper onderzocht door middel van een businesscase i.s.m. MKB en Stadskantoor Venlo. Alle financiële geldstromen van een gebouw komen samen in dit model: de kapitaalkosten, de exploitatielasten, mogelijke restwaarde van materialen én nu dus ook het effect van gezondheid op een hogere arbeidsproductiviteit. Door parameters in te vullen kunnen gebouwbeheerders en opdrachtgevers met deze tool op een simpele en overzichtelijke manier zien wat de effecten zijn van bepaalde producten en toepassingen in een gebouw, én wat de meerwaarde hiervan is. Door deze tool kunnen we de gebouwde omgeving stap voor stap duurzamer en gezonder maken.

HEVO foto Stadskantoor Venlo 1 Ton Desar.jpg — Fotografie: Ton Desar - Gemeente Venlo

Het stadskantoor staat dan ook als een huis

De groene luchtzuiverende gevel - de grootste groene gebouwgevel van Europa - vormt een beschermende schil tegen overlast van verkeer en spoorlijn. Door het glazen venster in het groen is het centrale hart van het kantoor zichtbaar. Een verwijzing naar de transparantie van de democratie. De groene gevel oogt fraai, maar los van de esthetiek is er vooral voor gekozen vanwege de biodiversiteit en om hittestress tegen te gaan. De gevel vormt daarnaast ook een buffer voor water en verbetert de luchtkwaliteit in de directe omgeving. Er is 30 procent minder fijnstof in een cirkel van vijfhonderd meter rondom het gebouw.

Gezonde materialen

De drie belangrijkste punten waren: zoveel mogelijk daglicht en groen naar binnen halen, routes door het gebouw creëren waardoor mensen bewegen en elkaar ontmoeten, en alleen gezonde materialen gebruiken. ‘Het gebouw is een vertaling van de organisatorische ambities’. Stadskantoor Venlo wilde meer als netwerkorganisatie gaan werken zonder verkokering.

De overheersende kleur is groen in en rondom het stadskantoor. Dat begint in de parkeergarage met groene vides en zet verder door in de groene wanden van het gebouw en in de prachtige tuin met helofytenfilters. Zelfs op de achtste en negende etage kom je groen tegen in de vorm van een groene kas met seizoensgebonden werkplekken, waar regionale producten worden geteeld. Ook verwarmt en bevochtigt de kas de lucht die het gebouw ingaat. Het gevolg is een binnenklimaat van ongekend niveau met een constante temperatuur van 23 graden.

Schonere lucht

De lucht in het kantoor is schoner dan de buitenlucht. Dat is mede het gevolg van de groene wanden en de kas op de achtste en negende verdieping. Maar ook de zonneschoorsteen speelt een belangrijke rol in het op peil houden van het binnenklimaat. Deze lowtech-oplossing zorgt ervoor dat de lucht zes keer per uur wordt ververst. De zonneschoorsteen reduceert in het aantal installaties en energiekosten en is extreem duurzaam.

Een gezond gebouw wordt door meer factoren bepaald dan enkel de luchtkwaliteit. Er is ook gekeken naar licht, akoestiek, look & feel en de wijze waarop met elkaar wordt samengewerkt in het gebouw. Daarnaast zijn er nauwelijks VOC’s (vluchtige organische stoffen als lijm en verf) in het gebouw opgenomen. Er is zoveel mogelijk gewerkt met ruwe materialen die demontabel zijn. De meeste materialen kunnen bij een eventuele sloop of renovatie eenvoudig hergebruikt worden. En tot slot is er nog een speciale vloerbedekking in het gebouw gelegd die fijnstof bindt. Ook dat komt de schone lucht ten goede.

Sickbuildingsyndroom

De medewerkers van de gemeente voelen zich veel beter in het nieuwe kantoor. Uit de eerste enquêtes blijkt dat het sickbuildingsyndroom met meer dan 50 procent is afgenomen. Mensen in het kantoor hebben minder last van droge ogen en een droge huid, en ze ervaren minder concentratieverlies.

Na dit project is Healthy Building Netwerk Venlo opgericht, zodat de verworven kennis vaker wordt ingezet bij nieuwe bouwprojecten in de regio Venlo.

Businesscase; lessons learned

Bij de start van het project is een businesscase gemaakt die keek naar de Total Cost of Ownership (TCO) in plaats van de gebruikelijke terugverdientijden. Een pionierstap waarbij de gemeente Venlo samenwerkte met BBN, Kraaijvanger, RoyalhaskoningDHV en C2C ExpoLAB om tot deze businesscase te komen.

In 2020 heeft de gemeente Venlo aan HEVO gevraagd om te onderzoeken of de businesscase ook dusdanig uitwerkte als vooraf was bedacht. Dit was voor deze partijen de eerste keer dat een businesscase als dusdanig werd opgesteld. Door deze businesscase en het project te onderzoeken kunnen wij hieruit lessen trekken, zodat in de toekomst elke keer een extra stap kan worden gezet op dit vlak.

Het is in de bouwsector ongebruikelijk dat er een uitgebreide evaluatie wordt gehouden. Hooguit gebeurt dit bij de afronding van de bouwfase. Een evaluatie waarbij de resultaten uit de exploitatiefase worden vergeleken met de voorspellingen in de ontwerpfase komt nog minder voor. Het is dan ook te prijzen dat de gemeente Venlo met het project stadskantoor hier wel medewerking aan wil geven. Dit is namelijk een enorm belangrijke bron om te kunnen leren en nieuwe projecten beter uit te kunnen voeren.’
- Willem Adriaanssen

Lessons learned

Maak een integrale businesscase waarin alle relevante kostenelementen zijn opgenomen.
Onderbouw de variabelen in de businesscase. Dit is nodig om achteraf de businesscase te kunnen verifiëren en controleren. Zorg ervoor dat je na een aantal jaren nog weet waar de gebruikte cijfers, de onderbouwing en redenatie waarom daarvan afgeweken is vandaan kwamen, onafhankelijk van de betrokken personen. Denk hierbij aan de werkwijze van systems engineering. Zorg ervoor dat brongegevens en bronverwijzingen zijn opgenomen.
De businesscase van stadskantoor Venlo (daterend van voor 2016) vergeleek een referentiegebouw met het stadskantoor Venlo op water en energie (1% van de werkgeverslasten). Inmiddels zijn we alweer stappen verder en kan restwaarde van materiaal, productiviteit en ziekteverzuim (95% van de werkgeverslasten) ook worden meegenomen. Stadskantoor Venlo heeft bij vele mensen de ogen geopend dat de businesscase rondom gezonde en productieve medewerkers (90% van de werkgeverslasten) nog interessanter is dan alleen kijken naar de terugverdieneffecten van sturen op energiebesparing, onderhoud en restwaarde van materialen.
Zorg ervoor dat er een integraal documentmanagementsysteem wordt toegepast, zodat alle informatie uit de bouw- en exploitatiefase achteraf toegankelijk is. Ondanks dat alle informatie digitaal voorhanden is, blijkt deze snel verloren te gaan.
Laat de complexe kostenramingen en terugverdientijden controleren door een onafhankelijke partij voorafgaand aan besluitvorming.
Wanneer vergelijkingen worden opgesteld tussen een duurzaam gebouw en een referentiegebouw dienen complete gebouw-energie-kostenmodellen toegepast te worden. Vergelijkingen op onderdelen/deelsystemen zijn namelijk niet zomaar bij elkaar op te tellen. Inmiddels zijn dit soort systemen beschikbaar in de markt.
Bij het maken van meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) dient de totale (geplande) levensduur van het gebouw te worden opgenomen. Na aanbesteding van het onderhoud dienen deze aangepast te worden zodat ze aansluiten bij de werkelijk te verwachten kosten. Deze dienen in de begroting van de organisatie op jaarbasis opgenomen te worden.
Monitor en publiceer je werkelijke energiegebruik. Zorg dat het gehele energiegebruik bemeterd is voor de specifieke gebruiksdoeleinden. Beoordeel regulier het energieverbruik ten opzichte van het voorspelde verbruik en onderzoek wat de reden van het verschil is met mogelijke verbeteringen. Stuur actief op de realisatie van het energiebesparingsadvies.
Misschien wel de belangrijkste conclusie: zorg ervoor dat er iemand binnen de organisatie verantwoordelijk is voor het integraal beheer van informatie (datamanagement) en het leren van het gebruik. Iemand die makkelijk toegang heeft tot de (exploitatie)gegevens en aan de bel kan trekken als er afwijkingen geconstateerd worden. Dit kan ook nog eens een positief effect hebben op kostenbesparingen.

Conclusie

Voor het stadskantoor Venlo geldt dat de resultaten van de businesscase op hoofdlijnen klopten. Wanneer men echter keek naar afzonderlijke posten waren er her en der wat verschuivingen, sommige positief en sommige negatief, waardoor de totale som overeenkwam met de voorspellingen. Door dit achteraf te laten onderzoeken wordt de organisatie in staat gesteld om tijdig zaken op te pakken. En… een glazen bol waarin de toekomst te voorspellen is bestaat helaas niet, maar door elke keer de businesscase van circulaire en gezonde gebouwen een stapje verder te brengen, worden we in staat gesteld een businesscase te ontwikkelen die de besluitvorming met betrekking tot gezonde en circulaire gebouwen positief kan beïnvloeden.