20 februari 2020
Financieren, beleggen en ontwikkelen bij HEVO
We zitten kort op de bal en kunnen schaken op drie borden.
Het financieringsvraagstuk rondom vastgoed in het publieke domein wordt steeds belangrijker maar ook steeds complexer. De vastgoedopgaven in zorg, onderwijs en gemeentelijk vastgoed zijn enorm groot. Niet alleen gaat het om veel vastgoed; vaak is ook sprake van technisch verouderd vastgoed of vastgoed dat functioneel niet meer aansluit bij de wensen van de gebruiker. De integrale verduurzaming van de bestaande voorraad is daarbij cruciaal. Bovendien hebben veel instellingen in zorg en onderwijs het financieel lastig terwijl kapitaalverschaffers kritischer worden. Daarbovenop speelt de governancedruk van toezichthouders die steeds meer kritische vragen stellen.
Om hun vastgoed gefinancierd te krijgen vragen opdrachtgevers vaak ondersteuning van HEVO. Expertise van financieren en beleggen in vastgoed is immers een van de pijlers van HEVO. Begon dat zo’n 10 jaar geleden met name in de zorg; tegenwoordig gaat het ook om vraagstukken op gemeentelijk niveau zoals het maken van Integrale Huisvestingsplannen (IHP’s) bij onderwijsinstellingen; zowel primair en voortgezet onderwijs als middelbaar en hoger onderwijs. In het concurrentieveld van zowel zorg- als onderwijsinstellingen is vastgoed een belangrijke driver geworden. Partijen zien hun behuizing als een kans, waarbij vastgoed niet alleen een belangrijk visitekaartje is voor de organisatie maar heel dicht op de wensen en zelfs de identiteit van de gebruiker kruipt.
Integrale aanpak
Bij vrijwel elk gebruikers- en huisvestingsvraagstuk speelt een financieel vastgoed- of financieringscomponent. Bij HEVO gaan die zaken altijd samen. Die integrale manier van werken is zelfs een van onze overtuigingen. En niet zonder reden. In onze jarenlange ervaring is het bewijs geleverd dat die manier om een vastgoedvraagstuk te benaderen ertoe leidt dat bestuurders en beleggers betere beslissingen nemen. Omdat HEVO sinds jaar en dag banken, corporaties en beleggers adviseert, weten we als geen ander welke vragen financiële instellingen of de eigen Raad van Toezicht stellen aan onze klant. Ze willen inzicht in de risico’s op zowel korte als lange termijn en willen weten of de opdrachtgever in staat is om op lange termijn een gezonde onderneming te runnen in het toekomstige gebouw. In onze integrale manier van werken neemt marktonderzoek - dat we sinds de start van HEVO ook in huis uitvoeren - een belangrijke positie in. De markten waarin we werken kennen we door en door. We weten waar de klant zit en waar hij behoefte aan heeft. Door onze datagedrevenheid - met behulp van big data - kunnen we prognoses maken en onderbouwen dat er langjarig behoefte is aan een bepaalde huisvestingsvraag. Precies die informatie die voor de gebruiker, bank of belegger noodzakelijk is om tot goede beslissingen te komen.
Behalve dat we onderwijs- en zorginstellingen adviseren over wat een bank of belegger wil weten en welke belangen hij heeft, leggen we omgekeerd ook aan beleggers uit hoe de zorg- of onderwijssector werkt. We proberen de partijen op inhoud bij elkaar te brengen. Dat kunnen we doen doordat we kennis van beide werelden hebben. Met kennis van de markt, van de vastgoedsector en van de beleggingskant kunnen we zelfs op drie borden schaken. Daarin is HEVO onderscheidend.
Purpose driven investments
Opvallend aan onze manier van werken is dat wij niet gericht zijn op het tot stand brengen van ‘een deal’, maar dat we toekomstbestendige oplossingen willen bieden. Als voorbeeld: we hebben geen belang bij het maken van een deal waarbij de belegger het hoogste rendement heeft maar de zorginstelling het na twee jaar niet meer kan betalen. Daarom is het doel dat we nastreven dat die beide belangen maximaal op elkaar aansluiten, zodat we werken aan een toekomstbestendig Nederland in zorg en onderwijs. Die expliciete aandacht voor duurzaamheid wordt blijvender en dwingender. Dat maakt ook het financieringsvraagstuk urgenter. Om de hele vastgoedvoorraad te verduurzamen is veel kapitaal en dekking nodig.
Internationaal
Een rode draad die door alle dossiers heen loopt, is het koppelen van de belangen rondom het klimaat en de CO2-reductie met de belangen van de instellingen en de financier. Er zijn veel doelen tegelijk te dienen: de bank en belegger willen impact maken op environmental-, social- en governance-niveau (ESG) maar met elkaar willen we ook de sustainable development goals (SDG’s) bereiken. Banken en beleggers willen steeds vaker het verschil maken. Impact hebben. Voor die financiële partijen zijn zorg- en onderwijsinstellingen en student housing - ‘alternative real assets’ - gunstige investeringen om sociale impact te maken. Maar het werkt twee kanten op: de gemiddelde zorg- of onderwijsinstelling is er ook gevoelig voor om samen te werken met beleggers die het verschil willen maken. HEVO ziet een groei in internationale klanten. De kapitaalmarkt wordt steeds internationaler en Nederland is een interessante markt. Buitenlandse beleggers die naar Nederland komen geven we met ons marktonderzoek inzicht in hoe de Nederlandse markt in elkaar zit, hoe het zit met regelgeving, de datakant, de risicokant en wat de potentie is van de markt.
Zelf initiëren
Gedreven door het feit dat HEVO als risicodragende partij het verschil kan maken, zijn we in de zorgsector nog iets verder gegaan om maatschappelijke impact te maken en initiëren we zelf projecten, zoals recent onder meer voor Stichting Rendant en Hoge Woerd in Utrecht. Bij die laatste heeft HEVO als risicodragende partij een prijsvraag uitgeschreven en daar de corporatie en zorginstelling bij gezocht. Ook nemen we op verschillende locaties het initiatief om ‘senior housing’ voor elkaar te krijgen en te realiseren met lokale stakeholders. We zien op basis van ons onderzoek wat de enorme opgave is om geschikte woningen voor ouderen te maken. Dat betekent lang niet altijd dat er nieuwbouw moet komen, integendeel. We hebben in Nederland ook te maken met 55 miljoen vierkante meter bestaand zorgvastgoed, waar verplichtingen aan hangen. Als je vastgoed realiseert dan kan het zijn dat er over vijftien jaar zoveel is veranderd dat het functioneel niet meer aansluit bij de behoefte. Daarom moeten we zoveel aandacht besteden aan de bestaande vastgoedvoorraad en die verduurzamen. Wij zijn gedreven om in dit soort zaken in te springen. Het zit in ons ondernemerschap en is waar we voor staan. Maar we kunnen het ook doen omdat we vaak wendbaarder zijn dan instellingen en onze kracht van buiten kunnen benutten om zaken in beweging te zetten. We zitten kort op de bal.
Toekomst
Voor de komende vijf jaar zien we in de zorgsector de grootste opgave in het opbouwen van de senior housing voorraad, met daarbij een belangrijke rol voor corporaties, en de binnenlandse en buitenlandse belegger. De betaalbaarheid en kwaliteit van wonen moeten voorop staan. Verder zullen we op gemeentelijk niveau bij de IHP’s adviseren ten aanzien van het financieringsvraagstuk, en kan HEVO in de realisatie een rol spelen als risicodragende partij. Tot slot zullen er meer campusontwikkelingen tot stand gebracht worden, vooral in het hoger onderwijs waar een mix komt van onderwijs, student housing en ook aanverwante activiteiten. Mixed use juichen we toe; de monofunctionele toepassing is geweest. Het publieke domein kan alleen toekomstbestendig worden gemaakt als we deze opgaven in sterke coalities weten te realiseren. Wij nemen hierin graag het voortouw als kartrekker, verbinder en risicodragende partner.
Dit jaar zijn we jarig; 50 jaar jong! We delen graag onze kennis, ervaring en toekomstvisie met u over: campusontwikkeling, financieren en beleggen, primair onderwijs, de toekomst van kantoren, zorgvastgoed bij HEVO, huisvesting voor speciaal onderwijs is echt speciaal, gemeentelijke huisvesting en accommodaties, Risicodragend Projectmanagement HEVO, het kantoor na corona: voor altijd veranderd, toekomst beroeps- en hoger onderwijs, voortgezet onderwijs,financiering onderwijs en sociale werk- en ontwikkelbedrijven.
