19 augustus 2020
Risicodragend Projectmanagement HEVO
Zorgen over kosten en risico’s van een bouwproject
Het is december 2021. Bram is bestuurder van een instelling voor voortgezet onderwijs in het midden van Nederland. Het gaat goed met de instelling, ze heeft drie locaties. De directeuren hebben samen met hun teams hard gewerkt aan een nieuwe onderwijsvisie en de organisatie hierop afgestemd. Het team heeft er zin in om de in gang gezette veranderingen door te voeren maar merkt dat de huisvesting hier niet echt goed voor geschikt is. De standaard structuur met rijen lokalen en smalle gangen in een van de scholen belemmert de verbetering van het onderwijs die gewenst is. Wat het ook niet gemakkelijker maakt, is de slechte staat van het gebouw: er is groot onderhoud nodig, in de zomer is het erg warm, in de winter kan de ketel het maar net aan, de ramen blijven dan dicht maar er is verder geen ventilatie. Het klimaat is slecht en de exploitatielasten hoog.
De gemeente heeft gelukkig besloten om geld beschikbaar te stellen voor een nieuw gebouw. Dat is natuurlijk een mooie kans om twee vliegen in één klap te slaan: enerzijds een nieuw gebouw met lagere exploitatiekosten en een goed binnenklimaat en anderzijds de mogelijkheid om de uitgezette strategische koers voor de toekomst te faciliteren met een gebouw dat hier volledig op is ingericht. En toch is Bram niet helemaal gerust.
Hoe blijf ik binnen budget en krijg ik een goed gebouw?
Bram maakt zich zorgen over de kosten en de risico’s die er zijn bij een dergelijk groot bouwproject. De investeringen zijn enorm, het gaat over miljoenen euro’s. De gemeente dekt het grootste deel maar het ‘exploitatievoordeel’ moet de school zelf investeren. Ook nieuwe inrichting kost veel geld en onder het mom van ‘je bouwt maar één keer’ komen er vast allerlei wensen tijdens de ontwikkeling die extra budget vragen. Wie houdt hier nu het overzicht op wat wel en niet gaat functioneren? Hij had al begrepen dat het schoolgebouw in dezelfde stad van een groot ander bestuur na de oplevering direct verbouwd moest worden omdat het gebouw niet voldeed aan de eisen. De medewerkers konden er niet goed in les geven. Tot overmaat van ramp bleek het gebouw 15% duurder te zijn. Een dergelijke overschrijding zou voor zijn instelling funest zijn. De organisatie van Bram heeft niet de expertise om een dergelijk proces te leiden. Natuurlijk zoekt hij een goede architect en adviseurs, maar niemand neemt de risico’s over op een te duur gebouw dat te laat wordt opgeleverd en niet functioneert. De optie om vanuit een Programma van Eisen direct een aannemer de opdracht te geven leek hem ook wat ver gaan. Het team van de school moet toch echt meer mee worden genomen in de ontwikkeling van het gebouw, bij het uitwerken van het ontwerp komt pas meer inzicht in hoe de nieuwbouw echt gaat ‘passen als een maatpak’.
HEVO levert al vijftig jaar advies en projectmanagement op het gebied van huisvesting aan organisaties waarvoor gebruikers en medewerkers echt belangrijk zijn. Hierbij gaat HEVO verder dan andere adviseurs door binnen een gefaseerd proces van advies, ontwerp en realisatie vergaande garanties en resultaatsverplichtingen aan te gaan met haar opdrachtgevers. HEVO biedt opdrachtgevers de zekerheid dat hun project binnen de gestelde kaders van tijd, budget en kwaliteit wordt opgeleverd. Wij laten pas los als alles echt helemaal goed functioneert. Dat garanderen wij bij Risicodragend Projectmanagement, kortgezegd RPM.
Risico’s outsourcen
Bram sprak laatst bij een reünie Vincent, een oude studievriend. Vincent was inmiddels bestuurder bij een zorgorganisatie en had dezelfde zorgen gehad over de nieuwbouw van zijn zorgcentrum. Het bleek dat hij een adviseur had ingeschakeld om het proces te leiden waarbij de adviseur ook de risico’s op het gebied van kosten, kwaliteit en tijd had overgenomen. De adviseur nam Vincent en zijn organisatie mee in het proces van ontwerp en realisatie van het nieuwe zorggebouw. De adviseur wist precies wat er speelde in de zorg, wat er nodig was om een gebouw te ontwerpen dat echt goed werkt, maar had ook verstand van een goede exploitatie, aanbesteden en bouwen. Dat leek Bram ook wel wat, hij nam contact op met die adviseur, HEVO, om na te gaan of dit proces voor hem ook een goede optie zou zijn.
De projectmanager van HEVO bewaakt het proces zodat planningen worden gehaald, zonder kwaliteitsverlies en extra kosten. Onze projectmanager helpt u bij het maken van weloverwogen en slimme keuzes. Fasegewijs werken wij toe naar het eindresultaat. Zo kunnen wijzigingen eenvoudig tot laat in het proces worden doorgevoerd.
Voortschrijdend inzicht bij het ontwikkelen van nieuwe huisvesting is een gegeven. Risicodragend Projectmanagement geeft u de ruimte om tot ver in de uitvoeringsfase uw wensen kenbaar te maken. U heeft bovendien de vrijheid om bijvoorbeeld uw eigen architect of de aannemer te selecteren. Daarmee zijn uw eigen identiteit en kwaliteitseisen gewaarborgd.
Hoe wij dat doen? Door naar u te blijven luisteren én bovenop uw project te zitten. De korte lijnen, slimme adviezen en jarenlange ervaring werken in uw voordeel. Zo bent u gegarandeerd van de hoogste kwaliteit voor de beste prijs. En ook na oplevering staan we voor u klaar. RPM maakt het mogelijk dat u tot wel vijf jaar na oplevering verzekerd blijft van maximaal gebruikscomfort.
Expertise met meerwaarde
Drie jaar later denkt Bram nog eens terug aan zijn ontmoeting met zijn studievriend Vincent. Zijn advies bleek een schot in de roos te zijn. Het klikte tussen Bram, het team van de school en de projectmanager van HEVO. Hij gaf een zogenaamde Risicodragend Projectmanagement-opdracht voor de ontwikkeling van het schoolgebouw. In een vlotte planning werd het team steeds tijdig op alle voor- en nadelen van keuzes gewezen. Het team gaf de richting aan, HEVO gaf advies en Bram had als voorzitter van de stuurgroep altijd de laatste stem. Op een natuurlijke manier raakte het team van grof naar fijn gewend aan de nieuwbouw. De Virtual Reality-sessie, waarbij het team door het gebouw kon wandelen en zelfs de locatie van wandcontactdozen kon beoordelen, droeg daar zeker aan bij.
Zekerheid op prijs, planning én kwaliteit inclusief invloed op het proces.
De aanbesteding verliep goed, de bouwkosten waren zelfs nog wat lager dan het budget waardoor nog wat extra wensen doorgevoerd konden worden. De exploitatiekosten blijken mee te vallen en over al de moderne techniek in het gebouw maakt hij zich ook niet druk: HEVO regelt het onderhoud voor de eerste vijf jaar na oplevering. Het team werkt graag in de school, de leerlingen vinden het een ‘episch’ gebouw en de controller is tevreden. Bram heeft er geen moment spijt van gehad.
De namen zijn fictief en dit is een voorbeeldsituatie van wat we in de praktijk vaak horen.
Onze opdrachtgevers over RPM
Nieuwbouw Kindcentrum De Verwondering Lent-Nijmegen
Weinig tijd, een scherp budget en een duidelijke onderwijsvisie. HEVO hielp ons die visie te vertalen naar een gebouw dat past als een jas. Over de kosten, de planning en de kwaliteit hoefden wij ons geen zorgen te maken. HEVO garandeerde dat het ging lukken én maakte het waar.
- Toine Janssen, lid College van Bestuur Conexus
Avans Hogeschool Breda
Het onderwijs moest gewoon doorgaan, terwijl de verouderde gebouwen getransformeerd werden. Vandaar onze keuze om de risico’s bij een partij neer te leggen die daar ervaring mee heeft.
Het ging om een logistiek gecompliceerde operatie, die toch precies binnen de geplande tijd is afgerond.
- Arnaud Opdam, directeur Dienst ICT en Facilitaire Zaken Avans Hogeschool
Grescollege Reuver
Wij redeneren vanuit onze onderwijskundige expertise en HEVO vanuit haar huisvestingsexpertise. dat heeft echt meerwaarde.
Door Risicodragend Projectmanagement heb ik wel de lusten maar niet de lasten van de ontwikkeling van onze nieuwe locatie. ik heb in één keer een school besteld en word daarbij ontzorgd.
- Paul Slegers, lid College van Bestuur Stichting Onderwijs Midden-Limburg
Nieuwbouw Kristal, Kind en Leer Nootdorp
Bij projecten met grotere risico’s is Risicodragend Projectmanagement echt een uitkomst. Je hebt dan zekerheid over tijd, budget en kwaliteit. Bij een ander complex en risicovol project, zou ik weer voor RPM kiezen.
- Roeland Brouns, directeur Vastgoed & Facilitair Ipse de Bruggen
Rendant zorgwoningen Leeuwarden
Wij willen een kritische partner waarmee wij op gelijkwaardige basis kunnen samenwerken. HEVO is díe partner. Zij kennen de markt, hebben ervaring met financiers en maken ook nog waar wat ze afgesproken hebben!
- Désirée van Dijk-Attema, directeur bestuurder van Rendant
IJsselcollege Capelle aan den IJssel
De persoonlijke aandacht en het eigenaarschap van de projectmanagers zie je ook terug in de tijdsinvestering die wordt gedaan. Kortom, RPM van HEVO is meer dan gewoon projectmanagement!
- Jos Jacobs, adviseur College van Bestuur
Dit jaar zijn we jarig; 50 jaar jong! We delen graag onze kennis, ervaring en toekomstvisie met u over: campusontwikkeling, financieren en beleggen, primair onderwijs, de toekomst van kantoren, zorgvastgoed bij HEVO, huisvesting voor speciaal onderwijs is echt speciaal, gemeentelijke huisvesting en accommodaties, Risicodragend Projectmanagement HEVO, het kantoor na corona: voor altijd veranderd, toekomst beroeps- en hoger onderwijs, voortgezet onderwijs, financiering onderwijs en sociale werk- en ontwikkelbedrijven.
